【超初心者向け】住宅ローン 変動金利と固定金利は結局どっちがいいの？

「金利が低いし、変動金利でいいかな」と思っている方、ちょっと待ってください。

住宅ローンは数千万円を借りて、数十年にわたって返済していく大きな契約。
うっかり選び方を間違えると、支払いが苦しくなってマイホームを手放すことにもなりかねません。

今回は、「変動金利と固定金利の違い」や「5年ルール・125％ルール」について、超初心者にもわかりやすく解説します。

住宅ローンは支払いができないと、最悪差し押さえで、マイホームを手放すことになります。

今回は実際に住宅ローンを検討したとき、私自身が悩み、調べ、考え抜いたことをまとめました。

結論を先に言うと下記になります。

「でも、5年ルールと125％ルールがあるから安心なんじゃないの？」と思ったあなた。
そのルール、本当に理解していますか？

この2つのルールは、あくまで「返済額の急増を一時的に抑える仕組み」であり、万能の安全装置ではありません。

「なんとなく」でローンの金利タイプを選ぶ前に、ぜひこの記事を最後まで読んでみてください。
あなたの住宅ローン選びに、きっと役立つはずです。

住宅ローンの基本的な仕組み

住宅ローンとは、マイホーム購入のために金融機関から借りる長期のローンです。
通常は返済期間が20～35年で、毎月の元金と利息を分割して返済します。金利タイプは固定型・変動型があり、借入額や返済計画に応じて選びます。
収入や信用情報に基づいて審査され、審査に通ることで借入が可能になります。返済額を無理なく計画することが、家計を安定させるカギとなります。

住宅ローンが返済できないと、どうなるのか？

住宅ローンを返済しないと、まず督促状が届き、滞納が続くと信用情報に傷がつきます。さらに延滞が長引けば、保証会社が代位弁済を行い、最終的には自宅が差し押さえ・競売にかけられます。（マイホームを手放すことになる）
一度でも延滞すると今後のローン審査にも影響が出るため、返済が厳しい場合は早めに金融機関へ相談することが大切です。

変動金利と固定金利を理解しよう

変動金利とは？

変動金利のリスク

変動金利は名前の通り、変動します。
今は変動金利が固定金利より低いですが、数年後には変動金利の方が金利が高くなることもあります。そうでなければ、固定金利の意味がありません。

変動金利の利率が固定金利の利率を上回れば、固定金利に乗り換えればいいんだね。僕って賢いな✨️

変動金利が上がれば、固定金利も上がるから、乗り換えても意味がないよ。

固定金利は上がらないんじゃないの？

固定金利が1.6％とローンを組めば、35年間ずっと1.6％だよ。

変動金利を0.5％でローンを組んで、20年後に2.0％になったとしたら、固定金利も金利が上がるから、2.5％になったりするよ。この時点で乗り換えても2.5％の金利に乗り換えになるだけだよ。

固定金利とは？

変動金利に比べて、固定金利のリスクはありません。黙々と返済するという人にはおすすめします。

現在、安定を求めて月額の支払いが少し高めでも固定金利を選んでいる人は、将来的に変動金利を選んだ人よりも総返済額が低くなる可能性があります。

変動金利を選び、金利の上下に一喜一憂している人を横目に、固定金利の人は目の前の生活に集中できるという大きなメリットがあるのです。

変動金利を選ぶべき人、固定金利を選ぶべき人

変動金利を選ぶべき人

変動金利の特徴として、数年後の支払額はわからないということがあります。
住宅ローンという言葉でマイルドになっていますが、ギャンブル性の高い借金です。

住宅ローン以外にも、ある程度貯蓄に回せるような人は変動金利でもマイホームを手放さずに済みます。

変動金利を選ぶべき人

とにかく先のことまで安心したい人は、固定金利を選ぶべきです。
住宅ローンを借りると貯金する余裕はほぼありません。ボーナス頼りで貯金を増やす人は、絶対に固定金利にしてください。その以前に本当にギリギリの状態でないかを確認してください。

変動金利と固定金利はどっちが得なの？

変動金利と固定金利はどっちが得なの？

どちらが得かどうかは、ローンを返済するまでわからないよ。
「数年後の金利を教えてください」と言っているようなもんだよ。

体験談

私は変動金利を選びました。
その理由は、毎月の返済額にかなり余裕を持たせていたため、金利が上昇しても支払いができる。その余裕を遊興費と繰上返済費用に充てるために、住宅ローンの返済金額ベースで決定しました。

仮に金利が上がっても、遊興費を減らす。
さらに金利が上がっても、繰上返済の費用を金利上昇分に充てると決めました。
それくらい理想の家に住むことを優先させたかったからです。

現在の低金利に目が行くのも理解できますが、変動金利の場合、将来的に金利が上昇すると、その分毎月の支払額も増えることを忘れてはいけません。
最も重要なのは、上昇した支払額に対して、あなたがしっかり対応できるかどうかです。

5年ルール・125％ルールとは？
→急激な支払額増加の緩和措置

変動金利は、購入者の味方として、5年ルール・125％ルールを紹介している場合があります。

本当に購入者の味方のルールでしょうか？

住宅ローンの「5年ルール」とは

5年ルールがあると、金利が上昇しても毎月の返済額が増えるのは次の5年後となります。
急に返済額が増えるわけではないので安心感があると思います。

重要なことは、支払いを後回しにしていることを理解することです。
増えた分の利息は将来払う必要があります。

もう一つの125%ルールはどういったものでしょうか？

すなわち、金利が急上昇した場合、次の5年間の返済が一気に増えるのではなく、1.25倍までしか増えません。この計算が5年ごとに繰り返されます。

金利が５年間そのままってお得だね。やっぱり変動金利にしよう。

５年間の金利がそのままではないよ。５年間の月の支払額が変わらないだけで総額支払額は増えるんだよ。

どういうことだ？

クレジットカードのリボ払いに近いイメージだよ。

金利が上がった分、元金よりも利息の支払いに使われ、元金が減らないからだよ。いずれ金利上昇分の返済も支払うことになるよ。

5年ルール・125％ルールの具体例

変動金利と固定金利の差額は1,193万円

変動金利と固定金利の金額の比較をタイプごとにしてみました。

比較してわかったことは、35年借りると差額は1,193万円ということです。変動金利の利率増加は見込んでいません。

月額の返済額と金利を含めた総返済額

借入金額が多く、変動金利を選ぶ場合、支払い額の差は非常に大きなインパクトを与えます。
あなたは、毎月の返済額にどれくらい余裕がありますか？

例えば、金利が上昇して1万円でも支払額が増えると返済が厳しくなる場合は、固定金利を選ぶべきです。

逆に、支払額が増えても遊興費を減らすことができ、その我慢が可能な人は、変動金利を検討する余地があります。

現状の金利が非常に低いことを理解しましょう。
未来の話にはなりますが、おそらく今よりも低い金利になることは、期待できません。

金利が上がることを前提に考えなければならないのです。
仮に、金利が上昇すれば、約1,193万円の差は徐々に縮まり、最悪の場合、逆転することもあり得ます。

金利が違いでいくら損得するか？

金利が0.1％違うといくら違う？

0.1％の利上げがあった場合、金額の比較をしてみました。
結果は、2,200円/月、総額支払いは約93万円となりました。

月額でいうと格安スマホの月額料金程度です。

金利が1.0％違うといくら違う？

1.0％の利上げがあった場合、金額の比較をしてみました。
結果は、23,000円/月、総額支払いは約980万円となりました。

かなりの金額差になります。

【まとめ】住宅ローン 変動金利と固定金利はどっちがいいの？

結論になります。

資金に余力がある人は、変動金利を選ぶべきです。

「5年ルール・125％ルール」には期待しないこと。おまけ程度で考えることが大事です。

変動金利と固定金利のどちらが得か損かは、金利の将来を予測できないため、誰にもわかりません。

この選択肢を誤ると、せっかく手に入れた理想のマイホームを手放さざるを得なくなる可能性があるため、「今は変動金利にしないと損だ」という風潮に流されないことが重要です。

営業マンは、よく変動金利で計算したローンの支払額を提示してきます。

なぜなら、月々の支払いが少ない方が購入を決断しやすくなるからです。
固定金利の場合の支払額も必ず見せてもらいましょう。

住宅ローンを金利を少しでも低く抑えたい人は、まずは比較をしましょう。
「変動金利を選ぼうが」「固定金利を選ぼうが」比較することで、将来の数百万円の損得を変えます。
比較する上で、私は住宅ローンの比較サイト「モゲチェック」を利用しました。比較する上では難しいことを入力せずに進めることができます。

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営業マンの仕事は家を売ることです。数年後のあなたの生活を心配してくれるわけではないということを理解しておくことが大切です。

今回も最後までご覧いただき、ありがとうございました。

リノベーションの魅力を発信しております。関連記事を読んでいただくと理解が深まると思います。ぜひご覧ください。

fu-fu

　
理想の住宅を求める会社員

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「リノベ＋中古マンション」の魅力を発信

自身のリノベ経験を基に執筆中

30代の大手ゼネコン勤務
妻と猫1匹との3人暮らし

〜 保有資格 〜
　　・一級建築士
　　・宅地建物取引士
　　・1級建築施工管理技士
　　・1級管工事施工管理技士