【中古マンション購入者必見！】住宅ローン控除で失敗しないための2つの注意点

あなたは「中古マンション購入時の住宅ローン控除の仕組み」をきちんと理解していますか？

住宅ローンを組むだけで控除が適用されると考えている方も多いかもしれません。
実際は、住宅ローン控除の適用条件を満たす必要があります。

新築物件に比べて、中古マンションを購入時に注意するポイントは意外にシンプルですが、新築物件と異なる注意点がいくつか存在します。

物件購入時には、不動産の営業マンやリノベーション担当者からは、こちらから尋ねない限り住宅ローン控除の詳細について説明されないことがほとんどです。

特に2024年度の税制改正により、住宅ローン控除の内容が一部変更され、以前より複雑になっています。

そこで本記事では、「中古マンション購入を希望する人」に向けて、控除を適用できる物件条件や購入時に注意すべきポイントをわかりやすくまとめました。

これらのポイントを見逃すと、住宅ローン控除を受けられずに最大140万円損をするをすることになります。
せっかく購入するなら、少しでもお得に進めたいですよね。

最後まで読んでいただくと、住宅ローン控除を理解し、後悔しないマイホーム購入を手に入れることができます。

住宅ローン控除の仕組みとは？

住宅ローン控除は、「税金の割引」

さらに噛み砕くと、
住宅ローン控除は、家を買ったりリフォームしたりしたときに、住宅ローン（家を買うための借金）を返している人が受けられる税金の割引です。

家を買うと、お金がたくさんかかるので、国が「頑張っているから税金を少し安くしてあげるよ」という仕組みです。

どのくらい得するの？

家を買うために借りたお金（住宅ローン）の年末の残りの額に0.7％をかけた金額または最大控除額の低い方が税金から引かれます。

　※耐震改修やバリアフリー改修、省エネ改修などの特定の基準を満たす工事を行うと13年間になりますが、今回は中古マンションに特化した説明なので割愛します。

デメリットとは初回の確定申告のみ

住宅ローン控除にデメリットはないの？

初年度だけ確定申告が必要なことくらいだね
ただし、2年目以降は、年末調整でOKだよ

デメリットは手続きだけなんだね

少しの手間で最大140万円も得するよ

年収によっても控除額は変わる

年収が低めの方は、住宅ローン控除の最大限の恩恵を受けることが難しい場合もあります。

住宅ローン控除の金額は、所得税額や住民税額に左右されるため、税金の計算が複雑です。

そのため、実際に控除額がどのくらいになるかを知るには、シミュレーションを行うことが効果的です。

おすすめツール：価格ドットコムの「住宅ローン控除（減税）シミュレーション」

借入額や年収などを入力するだけで、簡単に控除額の目安を確認できます。
具体的な数字がわかると資金計画も立てやすくなるので、ぜひ一度試してみてください。

住宅ローン控除で失敗しない2つの注意点

物件を購入してから住宅ローン控除が受けられないと気づくと後でのショックが大きいです。
ここでは、会社員の方が住宅ローン控除を受ける際に特に注意すべきポイントを解説します。

多くの中古マンションの不動産仲介の営業マンは住宅ローン控除に聞かなければ、詳しくは教えてくれません。
売るまでが仕事なので、最後の一押しでは言葉巧みに「住宅ローン控除があるのでお得ですよ」と言ってくるかもしれません。

しかし、候補の物件が住宅ローン控除に該当しなければ、マイナスに働くので、だんまりを決め込むはずです。

一般的に下記の2つが住宅ローンが適用されない落とし穴になります。

私自身、自分で調べるまで家を購入すれば、住宅ローン控除は受けるれるものだと思っていました。

住宅ローン控除を受けるための条件（中古マンション編）

住宅ローン控除は調べると非常に複雑です。
ここでは、中古マンションに特化したポイントで説明します。

また、投資目的で住宅を購入する方々は対象外です。

多くの会社員にとって、住宅ローン控除をうまく活用することは、毎年の税負担を軽減し、長期的な家計にプラスの影響をもたらす重要なポイントです。

【注意点①】家の面積が50㎡以上であること

家の面積が50㎡以上であることは、ファミリーであれば、問題ないですが、夫婦2人用やシングル向け探している人は要注意です。
特に都内だと物件価格も高いため、広めな1LDKで45㎡や狭めな2LDKで50㎡未満ということはよくある物件です。

私たち夫婦も予算の都合で50〜60㎡の物件を探していましたが、夫婦2人暮らしであれば、実際には50㎡未満でも十分に生活できます。

しかし、49㎡の住宅を購入してしまうと、住宅ローン減税の対象外になってしまいます。

この1㎡の差で、最大140万円の損得が発生します。

40㎡後半の物件を探している方は、思い切って50㎡を超えた方が、トータルで安く済む可能性が高くなります。

もちろん、本当に希望する物件が49㎡であれば、仕方ないことですが、予算に基づいて選ぶのであれば、再考する価値があります。

【注意点②】新耐震基準を満たすこと
（1981年6月1日以降の確認申請完了日物件）

中古マンションを購入予定の方は、築年数に特に注意が必要です。

注目すべきポイントは、「新耐震基準」か「旧耐震基準」かです。

具体的には、建築確認申請が1981年6月1日以降の建物が新耐震基準に該当します。

旧耐震基準の物件は、住宅ローン控除の対象外となります。

値段を気にするあまり、トータルの支払いが同じであれば、新耐震基準の物件を選べる可能性があることを忘れないでください。

下記の「新・旧耐震基準とマンション」についてまとめた記事を参考にしてください。

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【結局築何年まで住めるの？】中古マンションの築年数問題を解決

1981年6月1日以降の建物はすべて新耐震基準か？

1981年6月以降にできた物件であれば、新耐震基準の物件になるということかな？

わかりづらいけど、違うんだよ。

確認申請は、公的機関に対して、建築士が「建物をこの図面で作りますので、問題ないでしょうか？」って申請をすることだよ。

「申込み」みたいなイメージか。

そんな感じだね。

確認申請が1981年6月以降にしていることが大事だよ。

中規模なマンションだと建物ができるまで、1〜2年間掛かるから、1981年にできた建物だと、旧耐震基準の物件になるよ。

1980年に確認申請し、1982年に完成する場合は、旧耐震基準の物件になるよ。

1981〜1984年にできた物件は注意が必要なんだね。

理解できたみたいだね。
希望物件の年代が怪しい場合は、営業マンに聞いて確認してもらおうね。

中古マンションで住宅ローン控除を最大限に活用する方法

住宅ローン控除を最大限に活用する方法は、購入後10年間、住宅ローンの残高を2,000万円以下にしないことです。

おさらいすると、年間最大14万円を10年間受け取ることができます。
この年間の最大控除額は、住宅ローン残高の0.7％に基づいて計算されます。

そのため、住宅ローンの残高が2,000万円以上であれば、最大控除を受けることができるのです。

この方法を用いれば、住宅ローン控除のメリットを最大限に享受し、不要な金利を支払わずに済みます。

「もともと住宅資金がある人」や「親からの支援がある人」には、特におすすめです。

頭金を多く支払わずに、手元に資金を残しておく方が得になります。

30代夫婦のケーススタディ

ここでは、参考に下記の条件でケーススタディを行いました。

下記が支払い額と住宅ローン残高の表になります。

10年間の住宅ローン控除を最大限に利用し、140万円を受け取った後、残金2,927万円を全額返済するのが最も有効な活用方法です。

頭金が500万円以上あり、余力がある方には、頭金の金額を増やすこともおすすめです。

もちろん、残金が3,000万円以上なければ完済はできませんが、借入残高が2,000万円以上を意識することがポイントになります。

10年後に全額返済できる人は少ないと思いますが、「親の支援があり、借入金額が少ない人」はこの点を意識しておくと良いでしょう。

知識の有無が、何十万円もの差を生むことがあります。

【昔との違い】
住宅ローン控除は最大400万円ではなくなった

数年前の住宅ローン控除制度では、
「控除率1％」「最大控除額400万円」が広く知られていました。

私自身も20代で住宅購入を検討した際に調べ、最大で400万円も控除が受けられると期待していました。

しかし、2024年度の税制改正で住宅ローン控除の内容が変更され、控除額が抑えられています。
この改正は多くの人に「改悪」と捉えられていますが、私も同感です。
さらに、2026年には住宅ローン控除が廃止される可能性もささやかれています。

これを受けて、現行制度のメリットを最大限活生かすためには、早めの情報収集と計画が重要になりそうです。

【まとめ】中古マンション購入時に住宅ローン控除で失敗しない2つの注意点

住宅ローン控除で失敗しない2つの注意点は理解できましたか？
ここで改めて、おさらいしておきましょう。

新築物件の要件が一緒に記載されることが多いため、中古マンション購入時には以下の条件に注意すれば問題ありません。

住宅ローン控除は、初年度の申請の手続き以外にデメリットがないです。

次に、住宅ローン控除を最大限に活用することを心掛けましょう。

当然、10年後に残金を全額返済できる人は少ないと思いますが、親の支援があり、ローンの金額が少ない方はその点を意識しましょう。

今回も最後までご覧いただき、ありがとうございました。

リノベーションの魅力を発信しております。関連記事を読んでいただくと理解が深まると思います。ぜひご覧ください。

fu-fu

　
理想の住宅を求める会社員

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「リノベ＋中古マンション」の魅力を発信

自身のリノベ経験を基に執筆中

30代の大手ゼネコン勤務
妻と猫1匹との3人暮らし

〜 保有資格 〜
　　・一級建築士
　　・宅地建物取引士
　　・1級建築施工管理技士
　　・1級管工事施工管理技士