【徹底解説】リノベーション向き中古マンション｜物件選び｜7つの確認事項

「リノベーション＋中古マンション」の魅力を発信
自宅リノベ体験談 ✕ 一級建築士 ✕ 宅建士

リノベーション体験談ブログ

リノベーション向きのマンションの選び方をご存知でしょうか？
なんとなく、駅から近い、築浅、日当たりがよいなど、中古マンションと同じ考えの人が多いのではないでしょうか。

リノベーション用で中古マンションを購入するなら、プラスαのポイントが必要になります。

押さえるべきポイントは、7つ説明します。

そうと思った人は安心してください。

後悔しないために、リノベーション会社が存在します。
あなたの夢のマイホームを作りを手伝ってくれます。

あなたが実践するべきことは、この7つに関して、リノベーション会社が確認しているかチェックすることです。

この記事を読んでもらえれば、あなたはこの判断材料を検討して、購入の有無を決定できるようになります。

記事の最後の方には、おすすめするリノベーション会社の3社を紹介しますので、ぜひHPをご覧いただき、気に入った事例がないか見てみてください。
無料で事例集も送ってくれますので、気軽に相談してみてください。

今回も購入者目線の記事になっておりますので、最後までご覧ください。

【大前提】成功させるためには、リノベーション会社を利用

リノベーションを成功させる条件として、リノベーション会社を利用することです。
購入後にリノベーション会社に依頼するのではなく、購入する前にリノベーション会社に依頼をしてください。
この順番を間違えると失敗します。
リノベーション会社は、リノベーション用物件を探すプロ集団です。
一緒にリノベーション用の住宅を探すことが絶対条件です。

リノベーションをするなら、不動産売買の超有名企業よりもリノベーション会社に軍配が上がります。
あなたの希望を叶えられる物件を探すのは、それだけ難しいのです。

リノベーションを成功させるには、各プロセスを理解することも重要です。
下記は「リノベーションの進め方」に関する記事です。ぜひご覧ください。

あわせて読みたい

【徹底ガイド】購入者目線でのリノベーションの進め方｜注意すべきポイント

リノベーション向き中古マンションの7つポイント

①～③は、あなたの今後の人生設計やお金の使い方の考えです。
④～⑦は、あなたのリノベーションが実現可能かどうかの問題です。

③〜⑦は、管理人室や管理会社にあるマンション規約・竣工図（完成図）がありますので、
リノベーション会社の人であれば、資料の入手やヒアリングをすることはできます。
もし、対応してくれないリノベーション会社があれば、リノベーションがわかっていない業者か手を抜いている業者なので注意が必要です。

「リノベーション会社の選び方」に関する記事です。ぜひご覧ください。

あわせて読みたい

【後悔しない・騙されない】リノベーション会社の選び方｜たった2つのルール

①プランをある程度固める（探し始める前）

リノベーションをしたい人は、何かしらのプランの希望があると思います。

物件を探し始める前には、ある程度プランを固めましょう。
細かいものは決まらない思いますが、リノベーションしたいと思った経緯があるはずです。

リノベーション会社は、あなたの希望に沿った間取りができるかを踏まえて、物件探しを始めます。
購入後にあなたの気が変わった場合、希望に添えない可能性があります。

②新耐震基準か旧耐震基準の確認

新耐震基準か旧耐震基準の確認をしましょう。
特段理由がなければ、新耐震基準の物件を選びましょう。
決して旧耐震基準がNGというわけではありませんが、後々を考えると新耐震基準の物件をおすすめします。
資金調達やあなた自身の気持ちの問題につながります。
下記は、一般的な旧耐震基準の物件で問題になる点です。

「新・旧」を見分ける基準は、確認申請が1981年6月1日以降の建物が新耐震基準に該当します。

建物が完成したのが1981年ではなく、申請したのが1981年なので、注意が必要です。
1981年〜1985年に完成されたマンションでも旧耐震基準の建物の可能性がありますので、担当営業に確認を取りましょう。

多くの営業マンは、旧耐震基準をおすすめしてきません。
物件の金額が安いから買うことは、非常に考え方に問題があります。

ただし、あなたがリスク・リターンを理解して購入する分には問題ありません。
デメリットがある分、金額的にお得に購入できるメリットもあります。

「マンション築年数問題を解決」に関する記事です。ぜひご覧ください。

あわせて読みたい

【結局築何年まで住めるの？】中古マンションの築年数問題を解決

1981年6月1日以降の建物は新耐震基準か？確認申請とは？

1981年6月以降にできた物件であれば、新耐震基準の物件になるということかな？

わかりづらいけど、違うんだよ

確認申請は、公的機関に対して、建築士が「建物をこの図面で作りますので、問題ないでしょうか？」って申請をすることだよ

「申込み」みたいなイメージか

そんな感じだね。

確認申請が1981年6月以降にしていることが大事だよ

中規模なマンションだと建物ができるまで、1〜2年間掛かるから、1981年にできた建物だと、旧耐震基準の物件になるよ

1980年に確認申請し、1982年に完成する場合は、旧耐震基準の物件になるよ

1981年〜1984年にできた物件は注意が必要なんだね

理解できたみたいだね

希望物件の年代が怪しい場合は、必ず営業マンに聞いて確認してもらおう。

③リフォーム履歴（記録）

リフォーム履歴（記録）が残っているか確認しましょう。
骨組みだけを残すスケルトンリノベーションの希望する人は問題ありませんが、浴室やWCは比較的新しいからそのまま利用しようと思っている人向けです。

よく広告で「浴室2025年1月リフォーム済み」とアピールしている物件紹介を見るかと思います。
リフォームしていることはわかりますが、どこまでリフォームしているかがわかりません。
例えば、ユニットバスだけしたのか？接続の配管もしているか？などの確認です。
わからなれば、見た目だけの交換の可能性が高いです。

ただし、履歴の有無を理由に購入の有無の決定はしなくてよいです。
将来的に交換する可能性が高いと認識しましょう。（もしかすると入居して1年後に交換しなければならない可能性があると理解する）

履歴の有無の悩みを解決する取り組みとして、「R1住宅」と呼ばれるものがあります。
R1住宅の検査項目として、インフラの品質もあります。
基準を満たさない項目は、新品に取り替えをしています。
その上で認定させるので、安心して購入できます。
ワンストップサービスのリノベーション売上No.1 *のリノべる。は、「R住宅」 請負型事業を主とする企業で1位を獲得**しています。
このように業界全体でも注目している項目している内容となっています。

「資産性アップのR1住宅」に関する記事です。ぜひご覧ください。

あわせて読みたい

【リノベーションマンションの資産性アップ】R1住宅を徹底解説

＊リフォーム産業新聞1622号(2024/10/28発行)
『マンションリフォーム売上ランキング2024』にて、ワンストップサービスを手掛ける事業者として首位
＊＊リノベる。公式HPより

私の体験談

私が購入していた物件は、表面上のリフォーム履歴はわかったものの、見えない部分が、どこまでリフォームされていたかわかりませんでした。

解体工事で銅管（耐用年数：15～20年）が使われていたのがわかりました。
今はポリ管（耐用年数：30～40年）が主流です。
私の場合は、変更しない部屋の下を通っていることがわかったので、銅管のままにしました。
将来的に使えなくなる可能性もあるので、点検口を設ける対応としました。

優れたリノベーション会社でもこのことはわからないですが、
解体しないとわからないこともあります。
R1住宅であれば、このような問題にはなりません。

④二重床の有無

リノベーションをするなら、二重床の物件を選ぶべきです。
二重床とは、床コンクリートの上に支持脚を置き、その上に床材を張ったものを言います。
床コンクリートと床材の間に空間が設けられているため、配管のメンテナンス性や遮音性に優れています。

二重床のマンションは、水回りの配置を変えやすいので、リノベーションをするなら二重床は必須です。

二重床でない場合の多くは、直張りと呼ばれる床コンクリートの上に直接床材を張ったものを言います。
二重床と違い、直張りは配管するスペースがなく、リノベーションには向かないです。

二重床でなくても、部分的に床を上げるやフカシ壁を設ければ対応できますが、費用も増額しますし、天井までの高さが低くなったり、使える面積が狭くなるため、おすすめはしません。

二重床の採用は、2000年に施行された品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）によって促進されました。
そのため、2000年より前の物件の場合は要確認です。

二重床の有無は調べることができます。
既存建物の竣工図（完成図）や内見時に確認できます。

私の考察

近年のマンションは二重床が主流です。
たまに二重床でない場合もあります。
内見をして、「ここいいじゃん」と思った物件がありましたが、二重床でありませんでした。
希望の間取りにできないことがわかり、その物件はあきらめることにしました。
マンションを建てる予算に合わず、やめたのではないかと建設業界の私は考えてました。
そのようなマンションは、見えないところ（設備機器）もケチっている可能性もあります

商売なので、安く作って、高く売るのが基本ですのが、
購入者からすると見えないところも頑張ってほしいのが本音ですよね。

⑤コンクリート壁の有無

希望物件の専有面積内の壁がコンクリートかどうか確認しましょう。

コンクリート壁は壊せないと思ってください。
耐震上壊せない場合もありますし、壊せる壁でも近隣住居の騒音の問題で現実的に不可能です。

大きく間取りを変えたい人は注意が必要です。

ただし、コンクリート壁の位置は、事前に調べることができます。
既存建物の竣工図（完成図）を見れば、確認できます。

私の体験談

私が購入した家は、コンクリートの壁が壊せなかったです。
私の場合は、当初からプランが確定していたので、問題ありませんでした。
その壁は壊す予定はなかったですが、途中で気が変わる可能性もありますし、将来的な間取り変更の要素を含めて考えましょう。

少しでも可能性がある人は、事前に伝えておきましょう。

⑥PSの位置の確認

PS（パイプスペース）とは、生活に必要な水やガスなどの配管を通すためのスペースです。
PSの位置は変更できません。
上下階のPSの位置も同じ位置にあります。
7階建てのマンションであれば、1階から7階まで同じ縦列にメインとなる管を通します。
自分の家だけ他の位置に移動はできません。

キッチンを変更する人は、PSは水回りの近くにある場合が多く、注意が必要です。
微妙に邪魔な位置にくることが多いです。
プランによっては、ちょっとしたでっぱりになる可能があります。

PSの位置は、事前に調べることができます。
既存建物の竣工図（完成図）や内見時に確認できます。

⑦マンション管理規約の内容確認

多くのマンションでは、国土交通省が定める「マンション標準管理規約」をベースにした管理規約を採用しています。

ただし、独自のルールを設けているケースもあります。
リノベーションに影響するところでは、音の問題で「フリーリング禁止（カーペットにする）」などがあります。
フローリングが禁止でなくとも、フローリングの遮音性能の基準値を設けられる場合がありますし、希望のフローリングを使用できない可能性も出てきます。
特に築古のマンションでは特殊な管理規約になっていることもあるので、注意が必要です。

【おすすめ】リノベーション会社3選

リノベーション会社を選ぶ条件は下記の2つあります。

この条件を満たす中で、おすすめなのは下記の3社になります。

リノべる。

リノベる株式会社は2010年4月に設立されたリノベーション会社です。

企業理念は「日本の暮らしを、世界で一番、かしこく素敵に。」という理念のもと、中古住宅や店舗、オフィスデザインなど幅広い領域でリノベーション事業を展開しています。

資料請求も個別相談も無料！気軽にお問い合わせを！

リノべる。

下記に「リノべる。」について詳細にまとめた記事です。ぜひ参考にしてください。

あわせて読みたい

【リノべる。を選ぶ理由】口コミ、評判、体験談を基に徹底解説

＊リフォーム産業新聞1622号(2024/10/28発行)
『マンションリフォーム売上ランキング2024』にて、ワンストップサービスを手掛ける事業者として首位
＊＊2024年12月時点
＊＊＊リノベる。公式HPより

ひかリノベ

「ひかリノベ」は運営会社である株式会社ネクサス・アールハウジングの住宅メンテナンス事業から生まれたリノベーションブランドです。

「何代にもわたって住み継がれる家」を目指し、通常のリフォームでは困難な断熱性や耐震性などの基本性能を向上させることが可能なスケルトンリノベーション*の専門ブランド「ひかリノベ」を立ち上げました。

資料請求も個別相談も無料！気軽にお問い合わせを！

ひかリノベ

下記に「ひかリノベ」について詳細にまとめた記事です。ぜひ参考にしてください。

あわせて読みたい

【ひかリノベを選ぶ理由】口コミ、評判、体験談を基に徹底解説

*スケルトンリノベーション：建物の内部をほぼ全て解体し、骨組み（スケルトン）だけの状態にしてから新しく作り直す改

マイリノ

マイリノは、グローバルベイス株式会社とDaigasグループが提供する中古マンションのリノベーションサービスです。
関東の人には馴染みがないかもしれませんが、「Daigasグループ＝大阪ガスグループ」と聞けば親しみが湧くでしょう。
関東圏の方には、東京ガスがリノベーション事業を展開しているイメージに近いと考えると分かりやすいかもしれません。

どちらも無料！気軽にお問い合わせを！

【マイリノ】

下記に「マイリノ」について詳細にまとめた記事です。ぜひ参考にしてください。

あわせて読みたい

【マイリノを選ぶ理由】口コミ、評判、体験談を基に徹底解説

【まとめ】リノベーション向き中古マンションの7つの確認事項

リノベーション用で中古マンションを探すなら、プラスαのポイントを理解してもらえたでしょうか。
下記が7つの確認事項になります。

あなた自身は①のプランを固めることに注力しましょう。
②の新耐震基準か旧耐震耐基準については、あなた自身のライフプランをまとめましょう。
③のリフォーム履歴の有無は、リノベーション会社に確認してもらいましょう。ないからと言って物件を諦める必要はありません。あれば、ラッキーと思いましょう。

④〜⑦は、あなた自身が行うことではなく、プロであるリノベーション会社に任せましょう。
あなたが実践するべきことは、この④〜⑦に関して、リノベーション会社が確認をしているかチェックすることです。
この記事を読んで、理解したあなたであれば、何をするべきかが明確になり、良いリノベーション用マンションを手に入れることができます。

そのためには、良いリノベーション会社を見つけることが重要です。
今回は、「リノべる。」「ひかリノベ」「マイリノ」の3社を紹介しました。
気になるところがあれば、ぜひ資料請求と個別相談会への参加をしてください。

私の場合は、資料請求と同時に個別相談会を申し込みました。

時には、午前中にA社、午後にB社という具合に、一日に複数の会社を訪問するなど、「まずは行動・行動・行動」と自発的に活動しました。

振り返ってみると、この行動力こそが理想の住まいを実現するための成功の秘訣だったと感じています。
あなた自身の積極的な行動が理想のマイホームの実現に近づくことは間違いありません。

今回も最後までご覧いただき、ありがとうございました。

リノベーションの魅力を発信しております。関連記事を読んでいただくと理解が深まると思います。ぜひご覧ください。

fu-fu

　
理想の住宅を求める会社員

X

「リノベ＋中古マンション」の魅力を発信

自身のリノベ経験を基に執筆中

30代の大手ゼネコン勤務
妻と猫1匹との3人暮らし

〜 保有資格 〜
　　・一級建築士
　　・宅地建物取引士
　　・1級建築施工管理技士
　　・1級管工事施工管理技士