【初めにやること】ライフプランを見据えた中古マンション選び

ライフプランを見据えた家選びのコツ

あなたは「ライフプランについて考えたことはありますか？」

ライフプランと聞くと、結婚、出産、住宅購入、老後といった項目を思い浮かべるかもしれませんが、漠然としか考えたことがない方が多いのではないでしょうか。

実際、私もそうでした。

多くの人が「住宅」をライフプランの中で重要なキーワードとして挙げることと思います。それだけ住宅購入は、人生の大きなイベントのひとつです。

住宅を購入するタイミングとしては、一般的に以下の理由が挙げられます。

子供が生まれたタイミングや、小学校に上がるタイミングで住宅購入を考える方が多いのではないでしょうか。

子供のことを考えると、それは正解だと思います。

住宅を購入することで、家族の思い出が増え、それがQOL（生活の質）を向上させる要因になるでしょう。

しかし、あなたは、子供が親離れをした時や、自分たちが老後を迎えた時のことを考えたことがありますか？下記が失敗例になります。

当然、理解した上での購入は良い選択だと思います。

今回も購入者目線でのブログとなっておりますので、ぜひ最後までご覧ください。

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1つでも当てはまる人は、ぜひ最後とまで読んでください。

ステップ１　住宅購入時に考えること

住宅を購入するにあたり、下記の3点が大きな要素となります。

上記の3つの要素が複雑に絡み合うことで、ライフプランがより複雑になります。

この内容を決めるにあたり、以下の3点を考えることが重要です。

家族構成について考える10・15年後に誰が購入した家に住んでますか？

家族構成を考えることで大事なことはいくつかあります。

子供の有無、子供の進学

私たち夫婦も子供はおりませんが、将来のことはわかりません。子供を授かった場合のことを想定して考えることが大切です。

子供の進学の有無も重要です。将来的に子供が自宅にいるかどうかも考慮しましょう。

ちなみに、私は神奈川県出身ですが、大学進学を機に東京に住むようになりました。

自宅が都心部から遠く、通学に片道2時間以上かかっていたためです。このように、家族構成と居住エリアは密接に関連しています。

最終的には、どこに照準を合わせるかがポイントです。

子供のために早めに家を購入することも正解ですし、子供が親元を離れた後に購入することも正解です。

あなた自身が大切にしたいことを優先するべきです。

もし、子供と一緒に家の思い出を作りたいと思えば、子供が小さいうちに住宅を購入するのも一つの選択肢です。夫婦で話し合うことが重要ですね。

両親の介護

30代を過ぎた方は、両親の介護についても考慮する必要があります。

両親が元気なうちは、「私たちのことは気にしなくていいよ」と言ってくれることが多いかもしれません。

しかし、いざ両親が介護が必要な状態になると、育ててもらった恩を感じ、「できる限り労わりたい」という気持ちが自然と湧いてくるものです。

自分の心情だけでなく、パートナーの両親のことも考える必要があります。

離婚をするリスクも考えること

今や3組に1組は離婚する時代です。

当然、離婚を前提に住宅を購入する人はいないでしょうが、予期せぬ事情で住宅を手放す可能性があることは現実です。

仕事の継続性を考える。転職はしませんか？

今の会社に勤め続けることが100％確実でしょうか？終身雇用の時代は終わりつつあります。

私も建設業に携わっていますが、古い文化が残る一方で、他の業界は、確実に転換期を迎えています。

「転勤の可能性は全くないのでしょうか？」

「収入を上げるために転職を考えていないのでしょうか？」

「早期退職の予定はありませんか？」

一度住宅を購入すると、簡単には引越しができません。

「住宅を購入＝負債を負う」という理解して行動することが重要です。

そのため、購入前にはこれらの点を一度よく考えるべきです。

予算を決める。ゆとりを持つこと

今の時点で支払い可能な金額だけでなく、将来の支払い能力も考慮しましょう。

例えば、35歳の人が35年のローンを組んだ場合を考えてみてください。

多くの会社員は、50歳くらいから給与が下がる傾向があります。

また、60歳からの10年間は再雇用が前提となり、当然今と同じ給料は期待できません。

50歳を超えると給与が減少する可能性が高いと考えるべきです。

時折、退職金を当てにする方もいますが、勤めている会社が将来も存続している保証はありません。

このようなことを考慮すると、無理なローンの組み方は避けるべきです。

重要なのは、ギリギリの金額設定をしないことです。

30歳を超えるとそれなりに給料を得られるようになりますが、その状況に浮かれず、慎重に金額を決定しましょう。

目安になるのは、現在の家賃に対してどれくらいの余力があるかです。

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ステップ２　実際に考えてみよう

間取り・広さ　何部屋必要ですか？

間取りは、子供の有無や成長と大きく関係します。

購入時によく話題になるのが子供部屋のことです。

私自身も幼い頃に子供部屋がありましたが、実際に住んでいたのは10年間です。

兄の場合は7年間でした。

個々の部屋を用意してくれた両親には感謝していますが、私の実家は築30年を超えており、私が住んでいたのはその中の1/3程度の年数です。

ここでポイントは「リノベーションによって間取りを自由に変更できる」点です。

例えば、6畳の部屋を半分に分けて、3LDKから4LDKにすることも可能です。

子供が巣立った後には書斎にすることもできますし、最悪の場合は物置として利用することもできます。

通常、60㎡で4LDKの物件は存在しませんが、リノベーションによって実現可能です。これがリノベーションの一つの大きなメリットです。

また、50㎡未満の家はおすすめしません。なぜなら、住宅ローン控除を受けることができないからです。

50㎡前後を考えているならば、50㎡以上の物件を検討することをおすすめします。

詳しくは、下記のブログをご覧ください。

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エリア・最寄駅は家族の考え方による

エリアは何を重視するかで決める

意外に駅近よりも、スーパーや病院が充実したエリアの方が優れている場合もあります。

例えば、繁華街の近くにある大きな駅の周辺では、場合によっては子供に悪影響を与える可能性もあります。

そのため、必ずしも大きな駅の近くを選ばないという選択肢も考えられます。

エリアと駅についての選定は、各家庭で異なる考え方があるため、家族でよく相談することが重要です。

ただし、バスを利用しないと最寄りの駅まで行けないエリアはおすすめしません。

駅は、治安次第だが、特急停車駅がおすすめ

治安にもよりますが、最寄り駅は特急停車駅をおすすめします。

マンションと戸建ての違いの一つに、利便性があります。

戸建ての価格で住むことが難しいエリアでも、マンションであれば住むことができるというメリットがあります。

この利便性を活かさない手はありません。

中古マンションであれば、尚のこと、同じ予算でも利便性の良いところへ住むことができます。

もちろん、治安も重要な要素ですが、極端に悪くなければ、エリアの民度にも注意を払いながら選ぶべきです。

私が賃貸で住んでいた最寄り駅は特急停車駅でしたが、徒歩で20分弱かかりました。

乗り換え回数は減りましたが、少し距離があると感じていました。

特急停車駅から徒歩10分以内の物件に住むことができたときは、QOLが大きく向上しました。

予算は、エリアと広さのバランスで決まる

予算には上限値を決めることが重要です。

ローンを組む際、自分が思っている以上に貸してもらえることがわかりますが、借りられるからといって借りるべきではありません。

「現在支払える金額だから、将来も支払えるとは限りません」

また、諸経費を忘れないことが大切です。

予算5,000万円と考えても、5,000万円の物件は購入できません。

予算5,000万円の場合、実際には4,600〜4,700万円の物件が現実的です。

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家を購入する際の諸経費は、物件価格の5〜8％です。

リノベーションの費用としては、60㎡の場合、平均で1,000万円程度が必要です。

つまり、購入可能な物件の価格は3,700万円程度に設定する必要があります。

予算内で購入できる物件があるかどうかも確認しましょう。マンションの相場は戸建てと比べて安定しているため、同じ広さ、同じエリア、同じ築年数であれば、大きな差はありません。

予算オーバーの場合は、予算を上げるか、エリアや広さを変更する選択肢があります。

ポイントは、自分たちの希望がどれくらいの予算で実現可能かを明確にすることです。

例えば、リノベーション費用として800万円しか予算に入れていない場合、実際にやりたいことが1,000万円であれば、200万円分は妥協しなければならなくなります。

この時点で物件の契約が完了していると、後からの調整が難しくなることを理解しておくべきです。

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【購入者目線　注意すべきポイント】リノベーションマンション購入の流れ

物件を申込前には、自分たちの希望をリノベーション会社の担当者と再度共有することが重要です。

「これは絶対にやりたい、ここは妥協できる」ということをしっかり伝えることで、リノベーションの計画がスムーズに進みます。

希望を伝えずに進めると、後々で妥協しなければならない部分が多くなる可能性があります。

最悪の場合、本当にやりたかったことができなくなることもあります。

しっかりとコミュニケーションを取り、自分たちの優先順位を明確にしておくことが大切です。

資産性について考えてみよう

人生には100%の確実性はありません。

万が一、住宅を手放さなければならない場合を考慮することも大切です。

できるだけ高く売りたいと考えるのは自然ですが、そのためには購入時に資産性を意識することが重要です。

住宅購入は投資ではなく、自分が住む家を選ぶ話です。

資産性が下がりづらい家を選ぶことがポイントとなります。

中古マンションの資産性についての詳細は、下記のブログでまとめていますので、ぜひご覧ください。

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30代中盤の私の場合のモデルケース

我が家の優先順位は、予算、エリア、間取りの順でした。マイホームは夢であり、資産としても持ちたかったからです。

しかし、予算内で条件に合う物件が見つからないという問題が発生しました。

間取り（広さ）を優先すると駅から遠くなり、エリアを優先すると間取り（広さ）が小さくなるというジレンマに直面しました。

私は普段のストレスを軽減するために、ローンの負担を減らし、毎日の通勤のストレスを軽減することを優先しました。

予算の決め方

今の収入が減ったとしても返せる金額で検討しました。

私は、転職する可能も高く、収入を下がる可能性があったため、慎重に安全側に設定しました。万が一、転職して払える金額にしました。

ローンの支払い額の検討は慎重にいきました。月々の支払いベースで考えることが重要です。また、定年時にローン残高がいくら残るかも意識するべきです。

下記の住宅ローンについてまとめたブログを参照ください。

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予算を決めた際は、それ以上は支出しないというルールを設けました。

リノベーション用のマンションを購入する際には、リノベーション費用も少し多めに見込んでおきました。

トータルの予算管理は非常に重要です。

特に、ネットに載っている「4,000万円＋仲介手数料」のみで予算を考えている人は、下記のブログを参考にして、総費用についてもしっかり確認してください。

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エリアの決め方

私は仕事柄、転勤が多く、これまでに10回引越しを経験しました。

そのため、都心部にも住んだことがあり、田舎にも住んだことがあるため、一般の人よりもエリアに対するこだわりが強いです。

我が家が優先したポイントは以下の通りです。

通勤が毎日あり、休日も外出することが多いため、駅までの近さを優先しました。経験上、10分を超えると遠く感じることが多かったためです。

マイナーな路線では乗り換えが増えるため、メジャー路線や特急、急行の停車駅を選びました。

電車通勤をしていると、乗り換えの時間ロスがもったいないと感じることがよくありますよね。

いくら駅に近くても、坂道や階段が多いと辛いと思ったので、できるだけフラットで信号の少ない場所を選びました。

結果として、住宅の立地によって毎日の時間ロスとストレスを大幅に軽減することができました。

間取り・広さの決め方

結果として、我が家はエリアを優先しました。

間取り（広さ）については、希望していた60㎡を諦め、55㎡にしました。

エリアの単価が80万円/㎡だったので、広さを縮小することで、400万円分の近さを手に入れることができました。

大事なことは、全てを叶えることができるのは金持ちだけであるという現実です。

住宅購入はバランスが重要です。

限界ギリギリのローンを組めば、より良い条件の家に住むことができますが、普段の生活が苦しくなるようでは意味がないと私は判断しました。

【まとめ】ライフプランを見据えた中古マンション選び

どこを妥協して金額を抑えるかを決めることが重要です。なんとなく進めていくと収集がつかなくなります。

私自身も準備をしていたつもりでしたが、迷走する時期がありました。多くの人が予算ありきで住宅を購入しますが、ライフプランを明確にしておくことが何よりも重要です。

ライフプランが決まれば、リノベーション会社に相談する段階に進みましょう。

ここまで考えていれば、迷うことはかなり少なくなり、目的意識を持ってマイホーム選びを進めることができます。

リノベーションを選択することで、多くの人が理想のマイホームを手に入れるための後押しができます。

下記は私が実際に個別相談会に行った中で、おすすめできるリノベーション会社です。

王道の会社なので、話を聞くだけでも勉強になると思います。

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【リノベる、ひかリノベ、マイリノ】リノベーション会社徹底比較

今回も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

fu-fu

　
理想の住宅を求める会社員

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「リノベ＋中古マンション」の魅力を発信

自身のリノベ経験を基に執筆中

30代の大手ゼネコン勤務
妻と猫1匹との3人暮らし

〜 保有資格 〜
　　・一級建築士
　　・宅地建物取引士
　　・1級建築施工管理技士
　　・1級管工事施工管理技士