「工事請負契約」と聞いても、「なにそれ？」と思う人が大半ではないでしょうか。

言われるがまま契約を進めてしまうと、後で後悔する可能性が高くなります。
物件が決まって一息つきたいところですが、ここからは数百万円を支払わないとキャンセルできない重要なステップに入ります。

今回は、以下の悩みを解決します。

この記事を最後まで読んでいただくと、リノベーション工事における工事請負契約の注意点を理解し、後悔のないリノベーションを進めるための知識が身につきます。
できるようになります。

購入者目線でわかりやすく解説しているので、ぜひ最後までご覧ください。

工事請負契約とは？

工事請負契約とは、リノベーション工事を行う際に、リノベーション会社と結ぶ契約です。
この契約を締結することで、リノベーション会社は設計・工事を完成させる義務を負い、あなたはその対価として工事費を支払うことを約束します。
ワンストップ型のリノベーション会社の場合、設計から施工までを一社で完結するため、契約は1つにまとまるのが一般的です。

この契約を結ぶことで、正式にリノベーション会社が決定します。
物件探しから工事請負契約までに半年以上かかる人も多いため、ここが大きな節目となります。

また、物件探しの段階でコンサルティング契約を結んでいた人は、この時点で契約が「工事請負契約」に切り替わることになります。
一方で、コンサルティング契約なしで進めていた場合、ここで初めて正式な契約を結ぶことになります。

契約前後のステップ

リノベーション会社選定・物件探し

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住宅ローンの支払いがスタート

リノベーション工事スタート〜新生活スタート

3〜6ヶ月で工事をして、引越し、新生活スタート

工事請負契約の時期は物件決定後すぐ

リノベーション用の物件に申し込みをした後、次のステップとして「工事請負契約」を結ぶことになります。
この契約は、リノベーション会社やショールームで行うのが一般的で、所要時間は1〜2時間程度です。

工事請負契約を物件決定後すぐに結ぶ理由は、以下になります。

工事請負契約後は、キャンセル料（違約金）が発生する

工事請負契約を結び、その後、あなた自身の理由で契約を解除する（リノベーションをしない）とキャンセル料（違約金）が発生します。

キャンセル料（違約金）の具体例

着工前だと工事費用の5〜20％がキャンセル料（違約金）の相場になります。
勢いよく契約をしたが、思ったリノベーションができない場合で契約を解約したい場合は下記の金額を支払う必要があります。

プランが確定に近づいていくとキャンセル料（違約金）の割合が上がるのが一般的です。
（着工前5％、プラン確定前20％など）

それに加えて、不動産売買契約の違約金（売買契約の解除）が発生します。

相場としては、契約時に支払った手付金を放棄（一般的に5%〜10%）になります。
それ以上の被害を売主に与えれば、日本では少ないですが、売主から訴訟も可能になります。
リノベーション用のマンションを購入したが、思ったリノベーションができないから不動産売買契約を解約したい場合は下記の金額を支払う必要があります。

リノベーションできそうな物件を何も考えずに契約して、請負請負契約を済ませたあとに「思ったリノベーションができない解約をしたい」となると下記の金額を支払う必要があります。

300〜700万円となると、引き下がることができず、普通の人は妥協をして、このまま進めることになってしまいます。
「希望のリノベーションができない」「予算も収まらない」と最悪の結果を招くことになります。

【リノベーション会社目線】ここが勝負どころ

リノベーション会社にとって、工事請負契約は「ノルマ達成の瞬間」。
ここを超えれば、基本的に売上が確定するため、契約前後では営業トークのテンションが変わることもあります。

ネガティブな話（制約やリスク）は、あえて言われないことも多いです。
だからこそ、納得できるまで質問することが大切です。

なんなく、契約書に押印していくのではなく、理解できるまで説明してもらうことをおすすめします。
聞かぬが一生の恥で終わればよいですが、恥ではなく、数百万の勉強代を払うこともなってしまいます。

工事請負契約時に7つの確認事項

契約を勢いのまま進めてしまい、あれ思っていたのと違うということに後で気づいたときにはもう手遅れです。
最悪の場合、工事請負契約前であれば、被害は最小で済みます（コンサル料を諦める程度）
これ以上進むと、不動産売買契約は完了し、工事請負契約も完了となると、数百万単位で損失が出ます。

ここを適当に済ませると、

そうならないために、下記の7つを確認しましょう。

①リノベーション図面（設計図）

リノベーション図面の確認をしましょう。

特に図面が出てこない場合は、「契約をするのを待ってください！」

スケージュール感は、物件の申込みから概ね2周間前後で物件の本契約（内金支払い）になります。
不動産売買契約や工事請負契約の契約後、解約する場合はキャンセル料が発生します。

良くないリノベーション会社は、「そんな短い期間では図面はできない」「図面は後で出す」と言って契約を迫ることがありますが、これには注意が必要です。
リノベーション内容があいまいなまま、契約を結ぶのは大変危険です。

設計士は工事請負契約後に打合せに参加することが多いのです。
そのため、リノベーションの計画は進んでいない段階でも、少なくとも手書きや簡単な間取り図は用意してもらうべきです。

もし、図面すら出せない業者に対して契約を結ぼうとするのであれば、そのリノベーション会社は避けるべきです。
きれいな図面ができなくても、最低限必要な情報は提供されるべきです。

②リノベーション工事金額（見積）

図面と仕様（次項で説明）により、リノベーション費用が算出されます。
この金額があなたの予算を超えていないか確認してください。
初歩的な確認ですが大事です。

この項目は丁寧に説明を受けてください。

リノベーション工事金額（見積）の確認をおろそかにすると、

見積のリノベーション費用が高い

リノベーション費用は自分の予定していた金額より高く出てくることがあります。
住宅ローンが影響しています。
住宅費用とリノベーション費用を合わせて、住宅ローンを組む場合は、工事請負契約と工事金額がわかる資料を求められます。
住宅ローンは事前審査の借入金額より本審査の借入金額を高くすることができないためです。

リノベーション会社の担当いわく「予算が収まらなかったときに備えて高めに出して、審査を通して最終は予定の金額に収める」とのことです。

最終のリノベーション費用は当初見積の1.2〜1.5倍になると言われております。
私は1.3倍くらいになりました。どうしても欲が出てきていまします。
私は追加になることは自分の性格上予想していましたので、ローンで見込まず、もしものときのヘソクリで対応しました。

下記は「リノベーション費用を抑える方法」についてまとた記事です。ぜひ参考にしてください。

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とはいえ、その見積金額が高いのか妥当なのかは、1社だけを見ていても判断できません。工事請負契約を結んだ後はキャンセル料（違約金）が発生します。金額に納得できていないなら、契約前に他社の金額を並べておくのが確実です。

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③仕様を確認

見積の仕様とは、見積書や見積依頼書において、対象となる工事や製品の具体的な内容や条件を明確にするために記載される項目です。
これにより、見積金額の根拠や前提条件が明確化され、あなたとリノベーション会社の間で認識のズレを防ぐ役割を果たします。

特にあなたが打合せ時に希望した項目や仕様が入っているかを確認してください。

この仕様の確認をおろそかにすると、

④引渡し日(リノベーション工事完了後)

今後のスケジュールを再確認しましょう。

特に守りたい日がある人は、引渡日の日程＋引越し期間が考慮されているか確認してください。

特別の日が仮になかったとしても引渡日は早いに越したことはありません。
「工事期間が長い＝費用が上がる」が基本です。

賃貸住まいの人であれば、解約日は日割りでお金が戻ってくるの一般的です。

リノベーション会社は、バッファーを取りたがります。
おそらく本来の工期（工事期間）＋1ヶ月程度は余力をみています。
私もゼネコン勤務で工事側の気持ちはわかりますが、購入者としては厄介です。

工事に詳しくない人は適切かわからないと思いますが、まずは希望日を伝えましょう。

引渡し日(リノベーション工事完了後)の確認をおろそかにすると、

⑤追加・変更工事の扱いの確認

追加・変更工事の扱いの確認しましょう。

追加工事

リノベーションは解体から始まるため、不測事態が多いです。

このような問題が発生した費用は「あなたが支払う」「リノベーション会社の調査不足だから負担してもらう」といったお金の問題が発生します。

契約書上は、おそらく購入者が若干不利な条件になっていることが多いです。
契約時に知っておかないと、後ですごく損した気持ちになりますし、「大事なことなら言ってよ」と思ってしまいます。

変更工事

プランが確定した後で、変更すると一般的には「対応しない趣旨」「追加費用＋手数料」「工事期間を延長」など記載している契約が多いです。

私も「完璧」と思って仕事と同様に力を注ぎ、プランを確定させていました。
しかし、確定後、少しでも良くしたいと思う欲が出てしまい、変更工事が発生しました。
最終プラン確定後の変更は追加工事＋手数料が発生する契約でした。

ただし、理解して契約したので「手数料はしょうがない」と思い気持ちよく支払うことができました。なんとなく契約をしていたら、とても損をした気持ちになり、その工事を変更しなかった可能性があります。

⑤設計打合せ回数が適切かを確認

何回を予定しているかです。
設計打合せは5〜6回が多いですが、2週に1度の場合が多いので、2.5〜3ヶ月かかります。

ただし、成り行きで決めてしまったリノベーション会社が経費削減のため、打合せ回数は4回までそれ以降は別途費用相談のようなこともゼロでありません。

⑥支払い条件・時期

多くの場合、工事着工前に1/3、工事中間時に1/3、最終で1/3が一般的です。
部分リノベーションだと条件が変わってくる可能があります。

⑦隠れ費用（リノベーション会社以外に支払う費用）

隠れ費用の確認をしましょう。
リノベーション会社に支払う費用だけがリノベーション工事にかかる費用ではありません。

隠れ費用とは、リノベーション会社には支払わないが、自分で契約して支払う金額のことです。

この他にもリノベーション会社の特有な費用や購入物件の特有な費用が発生する場合がありますので、確認しましょう。

工事中の水道代・電気代

今住んでいる家とリノベーション工事中の新居でダブルで支払いになりますので、結構痛手になります。

この物価上昇の中だと、水道・電気代で月10,000〜20,000円になる人が多いです。
フルリノベーションだと工事期間が半年になりますので、60,000〜120,000円になります。

住所変更登記（所有者の住所変更）が2回

ただの住宅購入であれば、住所移転登記の費用は1回で済みます。
しかし、リノベーション工事では工事後に＋αで現住所から新居へもう1回住所変更登記をする必要があります。金額でいうと10,000〜20,000円になります。

契約や進め方まで丁寧にサポートしてくれる会社を選びたい方は、こちらの記事も参考にしてください。

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【まとめ】工事請負契約時に7つの確認事項

工事請負契約時に7つの確認事項は理解していただけたでしょうか？
おさらいになります。

これらの確認事項をおろそかにすると、後々、数百万円の損失を避けることができなくなります。工事請負契約時にしっかり確認し、後悔のないリノベーションを実現するためには、この段階での確認が極めて重要です。

今回も最後までご覧いただき、ありがとうございました。

リノベーションの魅力を発信しております。
関連記事を読んでいただくと理解が深まると思います。ぜひご覧くさださい。

あなたはマンション購入の申込み前に確認すべきことを知っていますか？

実際に経験すると驚くかもしれませんが、マンションの購入申込みは意外とあっさりできてしまいます。
「何千万円もするのに、こんな簡単に進んでしまって大丈夫？」と、不安に思う方も多いはずです。

私自身も、賃貸の申込みと同じような感覚で進んでしまい、後になって「この営業マン、本当に信用して大丈夫？もしかして騙されている？」と心配になりました。
慌ててネットで情報を探しましたが、知りたいことが見つからず、とても困った経験があります。

そこで今回は、そんな不安を解消するために、マンション購入の申込み前に確認しておくべきポイントをまとめました。

担当営業に質問することも大切ですが、その前に自分で何を確認すべきかを知ることが、リノベーションを成功させる秘訣です。

申し込み前にチェックすべきポイントは、次の4つです。

この記事は購入者目線で分かりやすくまとめています。ぜひ最後までご覧ください。

物件申込み前後のステップを確認

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契約をすると、だだで戻ることはできません。

最終確認をしましょう。

住宅ローン本審査

売主へ残金支払い・物件引き渡し

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住宅ローンの支払いがスタート

リノベーション工事スタート〜新生活スタート

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物件申込みには、何が必要か？

購入したい意思があれば、購入申込書（買付証明書）を提出

申し込み方法はとてもシンプルです。
内見して「この物件を購入したい」と思えば、購入申込書（買付証明書）を記入して提出するだけです。
意外なほどあっさり進むので、私も「何千万円もするのに、こんな簡単で大丈夫？」と驚きました。

通常、購入申込書を提出すると、基本的に他の人への募集は止まるはずです。
しかし、場合によっては複数の申し込みを受け付けることもあります。

その場合、売主にとって条件の良い買主が選ばれるため、値引き交渉をしすぎると不利になる可能性が高いです。

値引きを交渉するにあたり、リスクを取らなければならないことも理解しましょう。
下記は「中古マンションの値引き交渉」の記事です。ぜひ、ご覧ください。

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【中古マンション値引き交渉の体験談】宅建士が実践した準備と失敗しないコツ

体験談

申込みをしてからキャンセルはできるの？

法的拘束力はないため、申し込み後でもキャンセルは可能です。
キャンセル料も発生しません。

ただし、売主や仲介業者に迷惑がかかるため、原則としてキャンセルは避けるべきです。
急な転勤や住宅ローンの事前審査が通らないなど、特別な事情がない限り、キャンセルは避けましょう。

「なんとなく申し込み」「申し込み後に最終決定をしよう」という考えは絶対にNGです。
これは売主に対して非常に失礼ですので、絶対に避けましょう。

体験談

購入申込書（買付証明書）を提出した後、住宅ローンの事前審査の結果を求められることがあります。
これは売主側が、購入者が本当に購入の意思を持っているかを確認するためです。

場合によっては、会社の在籍証明書や、自己資金で購入する場合は預金残高証明書なども求められることがあります。

物件申込み前の4つ確認事項

申込み前には、下記の4点を担当者に確認しましょう。

住宅購入は金額が大きいため、石橋を叩きまくるくらい慎重に進めましょう。

聞かずに後悔するくらいなら、しつこいと思われても確認をしましょう。
後で揉める方が、体力も時間も大きく使います。

希望のリノベーションができるか？

大前提になりますが、希望通りのリノベーションができるかを確認しましょう。

物件をたくさん見に行っている人は注意が必要です。
当初のものより、あなた自身のリノベーションの見え方も変わり、プランにブレが来ている可能性もありますし、ヒューマンエラーも発生します。
大丈夫だろうでなく、確実に聞くべき内容です。

下記は「リノベーション向きマンションの見るべきポイント」の記事です。ぜひご覧ください。

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リノベーション費用が収まるか？

リノベーション予算が1,000万円なら、希望プランが実現できるかを確認しましょう。

購入予定の間取りによっては、解体費用が異なる場合があります。

このように物件の状態によって、解体費用は異なります。
特に、解体しづらい仕上げが施されている場合、費用が上がることがあります。

予算が合わない場合は、一度再考することをお勧めします。

体験談

私が選んだ物件では、解体費用が15万円アップしました。
その理由は、壁にタイルが貼られていたためです。
タイルを解体するには手間がかかり、仕上げ前に作業工程が1つ追加されるため、費用が増えました。作業工程が1つ追加されるためです。

希望通りのスケジュールか？

入居希望時期の確認をしましょう。

物件の条件によって、引渡し条件や工事条件が異なります。

リノベーションの場合は、スケジュールをよく確認する必要があります。

条件を満たすか？

絶対に譲れない条件がリノベーションの可否以外にもある人は多いはずです。

これは通常のマンション購入時と同じですが、リノベーションをする人はつい忘れがちです。
最初に営業担当には伝えていると思いますが、意外に忘れている場合もあります。

後々のトラブルを避けるために、担当営業に再確認することをおすすめします。

担当者に頑張ってもらうこと（費用が下がる）

値引き交渉

基本的には、値引き交渉をしましょう。
一般的に、中古マンションの値引き交渉額は物件価格の5〜10％が相場とされています。

ただし、最近の市場状況では、それほど大きな値引きは難しいことも多いようです。
私自身も一時期、中古マンション（リノベーションなし）の購入を検討し、内見を重ねて多くの営業担当者と話をしました。
その中で得た印象として、現在は以前ほど大幅な値引きが期待できないとの声が多く聞かれました。
現状では、「価格の下2桁の値引き」が可能性として高いとされています。

しかし、80万円の削減は非常に大きな金額です。
住宅購入では金額が大きすぎて、感覚が麻痺しがちです。

会社員が80万円を貯めるのがどれだけ苦労するかは、十分に理解できるはずです。

値引きした分を、リノベーション費用に充てることも可能です。

ただし、値引き交渉を行う際にはリスクを取る必要があることも理解しておきましょう。
下記は「中古マンションの値引き交渉」に関する記事です。ぜひ、ご覧ください。

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引渡日を遅らせる＝費用が下がる

引渡日を交渉で調整できると、コストメリットが大きいです。
現在の住居の費用と新居の住宅ローンの二重払い期間を短縮できます。
特に、リノベーション工事は打ち合わせに2.5〜3ヶ月かかるため、引渡日を少しでも遅らせることが推奨されています。

引渡日を遅らせることのデメリットは、金利が上昇する可能性があることです。
そのため、事前に銀行に住宅ローンの本審査から融資実行までの期限を確認しておくことをおすすめします。

購入前の相談からワンストップで対応してくれる会社を知りたい方は、こちらも参考にしてください。

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【まとめ】マンション購入申込み前の注意点

リノベーション用マンション購入申込み前の注意点は理解できましたでしょうか。

申し込み前の確認事項は、下記の4点になります。

今回も最後までご覧いただき、ありがとうございました。

リノベーションの魅力について発信しています。
関連記事を読んでいただければ、さらに理解が深まると思いますので、ぜひご覧ください。

リノベーション向きのマンションの選び方をご存知でしょうか？
なんとなく、駅から近い、築浅、日当たりがよいなど、中古マンションと同じ考えの人が多いのではないでしょうか。

リノベーション用で中古マンションを購入するなら、プラスαのポイントが必要になります。

押さえるべきポイントは、7つ説明します。

そうと思った人は安心してください。

後悔しないために、リノベーション会社が存在します。
あなたの夢のマイホームを作りを手伝ってくれます。

あなたが実践するべきことは、この7つに関して、リノベーション会社が確認しているかチェックすることです。
この記事を読んでもらえれば、あなたはこの判断材料を検討して、購入の有無を決定できるようになります。

記事の最後の方には、おすすめするリノベーション会社の3社を紹介しますので、ぜひHPをご覧いただき、気に入った事例がないか見てみてください。
無料で事例集も送ってくれますので、気軽に相談してみてください。

今回も購入者目線の記事になっておりますので、最後までご覧ください。

【大前提】成功させるためには、リノベーション会社を利用

リノベーションを成功させる条件として、リノベーション会社を利用することです。
購入後にリノベーション会社に依頼するのではなく、購入する前にリノベーション会社に依頼をしてください。
この順番を間違えると失敗します。
リノベーション会社は、リノベーション用物件を探すプロ集団です。
一緒にリノベーション用の住宅を探すことが絶対条件です。

リノベーションをするなら、不動産売買の超有名企業よりもリノベーション会社に軍配が上がります。
あなたの希望を叶えられる物件を探すのは、それだけ難しいのです。

リノベーションを成功させるには、各プロセスを理解することも重要です。
下記は「リノベーションの進め方」に関する記事です。ぜひご覧ください。

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【徹底ガイド】購入者目線でのリノベーションの進め方｜注意すべきポイント

リノベーション向き中古マンションの7つポイント

①～③は、あなたの今後の人生設計やお金の使い方の考えです。
④～⑦は、あなたのリノベーションが実現可能かどうかの問題です。

③〜⑦は、管理人室や管理会社にあるマンション規約・竣工図（完成図）がありますので、
リノベーション会社の人であれば、資料の入手やヒアリングをすることはできます。
もし、対応してくれないリノベーション会社があれば、リノベーションがわかっていない業者か手を抜いている業者なので注意が必要です。

「リノベーション会社の選び方」に関する記事です。ぜひご覧ください。

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①プランをある程度固める（探し始める前）

リノベーションをしたい人は、何かしらのプランの希望があると思います。

物件を探し始める前には、ある程度プランを固めましょう。
細かいものは決まらない思いますが、リノベーションしたいと思った経緯があるはずです。

リノベーション会社は、あなたの希望に沿った間取りができるかを踏まえて、物件探しを始めます。
購入後にあなたの気が変わった場合、希望に添えない可能性があります。

②新耐震基準か旧耐震基準の確認

新耐震基準か旧耐震基準の確認をしましょう。
特段理由がなければ、新耐震基準の物件を選びましょう。
決して旧耐震基準がNGというわけではありませんが、後々を考えると新耐震基準の物件をおすすめします。
資金調達やあなた自身の気持ちの問題につながります。
下記は、一般的な旧耐震基準の物件で問題になる点です。

「新・旧」を見分ける基準は、確認申請が1981年6月1日以降の建物が新耐震基準に該当します。

建物が完成したのが1981年ではなく、申請したのが1981年なので、注意が必要です。
1981年〜1985年に完成されたマンションでも旧耐震基準の建物の可能性がありますので、担当営業に確認を取りましょう。

多くの営業マンは、旧耐震基準をおすすめしてきません。
物件の金額が安いから買うことは、非常に考え方に問題があります。

ただし、あなたがリスク・リターンを理解して購入する分には問題ありません。
デメリットがある分、金額的にお得に購入できるメリットもあります。

「マンション築年数問題を解決」に関する記事です。ぜひご覧ください。

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【結局築何年まで住めるの？】中古マンションの築年数問題を解決

1981年6月1日以降の建物は新耐震基準か？確認申請とは？

1981年6月以降にできた物件であれば、新耐震基準の物件になるということかな？

わかりづらいけど、違うんだよ

確認申請は、公的機関に対して、建築士が「建物をこの図面で作りますので、問題ないでしょうか？」って申請をすることだよ

「申込み」みたいなイメージか

そんな感じだね。

確認申請が1981年6月以降にしていることが大事だよ

中規模なマンションだと建物ができるまで、1〜2年間掛かるから、1981年にできた建物だと、旧耐震基準の物件になるよ

1980年に確認申請し、1982年に完成する場合は、旧耐震基準の物件になるよ

1981年〜1984年にできた物件は注意が必要なんだね

理解できたみたいだね

希望物件の年代が怪しい場合は、必ず営業マンに聞いて確認してもらおう。

③リフォーム履歴（記録）

リフォーム履歴（記録）が残っているか確認しましょう。
骨組みだけを残すスケルトンリノベーションの希望する人は問題ありませんが、浴室やWCは比較的新しいからそのまま利用しようと思っている人向けです。

よく広告で「浴室2025年1月リフォーム済み」とアピールしている物件紹介を見るかと思います。
リフォームしていることはわかりますが、どこまでリフォームしているかがわかりません。
例えば、ユニットバスだけしたのか？接続の配管もしているか？などの確認です。
わからなれば、見た目だけの交換の可能性が高いです。

ただし、履歴の有無を理由に購入の有無の決定はしなくてよいです。
将来的に交換する可能性が高いと認識しましょう。（もしかすると入居して1年後に交換しなければならない可能性があると理解する）

履歴の有無の悩みを解決する取り組みとして、「R1住宅」と呼ばれるものがあります。
R1住宅の検査項目として、インフラの品質もあります。
基準を満たさない項目は、新品に取り替えをしています。
その上で認定させるので、安心して購入できます。
ワンストップサービスのリノベーション売上No.1 *のリノべる。は、「R住宅」 請負型事業を主とする企業で1位を獲得**しています。
このように業界全体でも注目している項目している内容となっています。

「資産性アップのR1住宅」に関する記事です。ぜひご覧ください。

あわせて読みたい

【リノベーションマンションの資産性アップ】R1住宅を一級建築士が徹底解説

＊リフォーム産業新聞1622号(2024/10/28発行)
『マンションリフォーム売上ランキング2024』にて、ワンストップサービスを手掛ける事業者として首位
＊＊リノベる。公式HPより

私の体験談

私が購入していた物件は、表面上のリフォーム履歴はわかったものの、見えない部分が、どこまでリフォームされていたかわかりませんでした。

解体工事で銅管（耐用年数：15～20年）が使われていたのがわかりました。
今はポリ管（耐用年数：30～40年）が主流です。
私の場合は、変更しない部屋の下を通っていることがわかったので、銅管のままにしました。
将来的に使えなくなる可能性もあるので、点検口を設ける対応としました。

優れたリノベーション会社でもこのことはわからないですが、
解体しないとわからないこともあります。
R1住宅であれば、このような問題にはなりません。

④二重床の有無

リノベーションをするなら、二重床の物件を選ぶべきです。
二重床とは、床コンクリートの上に支持脚を置き、その上に床材を張ったものを言います。
床コンクリートと床材の間に空間が設けられているため、配管のメンテナンス性や遮音性に優れています。

二重床のマンションは、水回りの配置を変えやすいので、リノベーションをするなら二重床は必須です。

二重床でない場合の多くは、直張りと呼ばれる床コンクリートの上に直接床材を張ったものを言います。
二重床と違い、直張りは配管するスペースがなく、リノベーションには向かないです。

二重床でなくても、部分的に床を上げるやフカシ壁を設ければ対応できますが、費用も増額しますし、天井までの高さが低くなったり、使える面積が狭くなるため、おすすめはしません。

二重床の採用は、2000年に施行された品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）によって促進されました。
そのため、2000年より前の物件の場合は要確認です。

二重床の有無は調べることができます。
既存建物の竣工図（完成図）や内見時に確認できます。

私の考察

近年のマンションは二重床が主流です。
たまに二重床でない場合もあります。
内見をして、「ここいいじゃん」と思った物件がありましたが、二重床でありませんでした。
希望の間取りにできないことがわかり、その物件はあきらめることにしました。
マンションを建てる予算に合わず、やめたのではないかと建設業界の私は考えてました。
そのようなマンションは、見えないところ（設備機器）もケチっている可能性もあります

商売なので、安く作って、高く売るのが基本ですのが、
購入者からすると見えないところも頑張ってほしいのが本音ですよね。

⑤コンクリート壁の有無

希望物件の専有面積内の壁がコンクリートかどうか確認しましょう。

コンクリート壁は壊せないと思ってください。
耐震上壊せない場合もありますし、壊せる壁でも近隣住居の騒音の問題で現実的に不可能です。

大きく間取りを変えたい人は注意が必要です。

ただし、コンクリート壁の位置は、事前に調べることができます。
既存建物の竣工図（完成図）を見れば、確認できます。

私の体験談

私が購入した家は、コンクリートの壁が壊せなかったです。
私の場合は、当初からプランが確定していたので、問題ありませんでした。
その壁は壊す予定はなかったですが、途中で気が変わる可能性もありますし、将来的な間取り変更の要素を含めて考えましょう。

少しでも可能性がある人は、事前に伝えておきましょう。

⑥PSの位置の確認

PS（パイプスペース）とは、生活に必要な水やガスなどの配管を通すためのスペースです。
PSの位置は変更できません。
上下階のPSの位置も同じ位置にあります。
7階建てのマンションであれば、1階から7階まで同じ縦列にメインとなる管を通します。
自分の家だけ他の位置に移動はできません。

キッチンを変更する人は、PSは水回りの近くにある場合が多く、注意が必要です。
微妙に邪魔な位置にくることが多いです。
プランによっては、ちょっとしたでっぱりになる可能があります。

PSの位置は、事前に調べることができます。
既存建物の竣工図（完成図）や内見時に確認できます。

⑦マンション管理規約の内容確認

多くのマンションでは、国土交通省が定める「マンション標準管理規約」をベースにした管理規約を採用しています。

ただし、独自のルールを設けているケースもあります。
リノベーションに影響するところでは、音の問題で「フリーリング禁止（カーペットにする）」などがあります。
フローリングが禁止でなくとも、フローリングの遮音性能の基準値を設けられる場合がありますし、希望のフローリングを使用できない可能性も出てきます。
特に築古のマンションでは特殊な管理規約になっていることもあるので、注意が必要です。

【おすすめ】リノベーション会社3選

リノベーション会社を選ぶ条件は下記の2つあります。

この条件を満たす中で、おすすめなのは下記の3社になります。

リノべる。

リノベる株式会社は2010年4月に設立されたリノベーション会社です。

企業理念は「日本の暮らしを、世界で一番、かしこく素敵に。」という理念のもと、中古住宅や店舗、オフィスデザインなど幅広い領域でリノベーション事業を展開しています。

資料請求・セミナー・個別相談会　すべて無料！気軽にお問い合わせを！

リノべる。

問い合わせは上記↑ボタンをクリック

下記に「リノべる。」について詳細にまとめた記事です。ぜひ参考にしてください。

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＊＊2024年12月時点
＊＊＊リノベる。公式HPより

ひかリノベ

「ひかリノベ」は運営会社である株式会社ネクサス・アールハウジングの住宅メンテナンス事業から生まれたリノベーションブランドです。

「何代にもわたって住み継がれる家」を目指し、通常のリフォームでは困難な断熱性や耐震性などの基本性能を向上させることが可能なスケルトンリノベーション*の専門ブランド「ひかリノベ」を立ち上げました。

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マイリノ

マイリノは、グローバルベイス株式会社とDaigasグループが提供する中古マンションのリノベーションサービスです。
関東の人には馴染みがないかもしれませんが、「Daigasグループ＝大阪ガスグループ」と聞けば親しみが湧くでしょう。
関東圏の方には、東京ガスがリノベーション事業を展開しているイメージに近いと考えると分かりやすいかもしれません。

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【まとめ】リノベーション向き中古マンションの7つの確認事項

リノベーション用で中古マンションを探すなら、プラスαのポイントを理解してもらえたでしょうか。
下記が7つの確認事項になります。

あなた自身は①のプランを固めることに注力しましょう。
②の新耐震基準か旧耐震耐基準については、あなた自身のライフプランをまとめましょう。
③のリフォーム履歴の有無は、リノベーション会社に確認してもらいましょう。ないからと言って物件を諦める必要はありません。あれば、ラッキーと思いましょう。

④〜⑦は、あなた自身が行うことではなく、プロであるリノベーション会社に任せましょう。
あなたが実践するべきことは、この④〜⑦に関して、リノベーション会社が確認をしているかチェックすることです。
この記事を読んで、理解したあなたであれば、何をするべきかが明確になり、良いリノベーション用マンションを手に入れることができます。

そのためには、良いリノベーション会社を見つけることが重要です。
今回は、「リノべる。」「ひかリノベ」「マイリノ」の3社を紹介しました。
気になるところがあれば、ぜひ資料請求と個別相談会への参加をしてください。

私の場合は、資料請求と同時に個別相談会を申し込みました。

時には、午前中にA社、午後にB社という具合に、一日に複数の会社を訪問するなど、「まずは行動・行動・行動」と自発的に活動しました。

振り返ってみると、この行動力こそが理想の住まいを実現するための成功の秘訣だったと感じています。
あなた自身の積極的な行動が理想のマイホームの実現に近づくことは間違いありません。

今回も最後までご覧いただき、ありがとうございました。

リノベーションの魅力を発信しております。関連記事を読んでいただくと理解が深まると思います。ぜひご覧ください。

リノベーションしたいと思った人は、マンションと戸建てで悩んだことはありませんか？
私はリノベーションを知る前は、夢のマイホームは戸建て一択でした。

リノベーションを調べて、比較していくうちに、「マンションもありだな」と思いました。

結果、私はリノベーション会社を利用して、中古マンション＋リノベーションという決断をしました。

リノベーションのうまみはマンションにあるからです。
どちらも一長一短ありますが、トータルバランスで考えると、「マンション＋リノベーション」がおすすめです。

今回の記事は、どちらかで悩んでいる人に向けて考えた記事です。
比較を中心に考え方を整理し、あなたの夢のマイホームを手に入れて、リノベーションをしてみましょう。
多くの媒体でマンションと戸建ての比較はたくさんありますが、＋αのリノベーションの要素に特化した記事になっています。

今回の記事を読んで納得し、物件選びを進めましょう。
最後まで、ぜひご覧ください。

マンションと戸建ての違い
（リノベーションを考慮しない）

一般的なマンションと戸建ての比較をすると、下記がポイントになります。

同じ金額で住宅を購入する場合で比較すると、下記になります。

マンションリノベーションに向く人

費用を抑えたい人（戸建てリノベーションより安価）

マンションの方が戸建てに比べて費用が安くなります。

マンションの方が戸建てより平均面積が小さいので、全体的な費用は抑えられます。

総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査の結果によると、1住宅当たりの延べ面積は、共同住宅は約50㎡、戸建ては約91㎡です。

戸建ての方が金額のレンジにばらつきがあるものの、全体的に戸建ての方が高額になることがわかります。

リノベーションをしたいが、費用も抑えたいという人にはマンションが向きます。

利便性の高いエリアに新築を購入するより安く買える

駅近に住みたいけど、高くて新築の購入をあきらめた人には最適です。

私が好きな横浜駅の物件で比べてみました。

「新築マンション」と「リノベーション＋マンション」の差額は「1,065万円」となりました。
この金額のメリットは非常に大きいです。

近年、東京の超都心では、億ションは当たり前です。
超都心でなくても、50㎡で7000～8000万円はざらにあります。

諦めていた利便性の優れたエリアに住む、快適ライフを「リノベーション＋中古マンション」よて、その夢を叶えてくれます。

築年数について気になる人は多いかと思います。
「中古マンションの築年数問題」に関する記事です。ぜひご覧ください。

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【結局築何年まで住めるの？】中古マンションの築年数問題を解決

リノベーション戸建てに向く人

すべて自由

マンションは規約で外壁に面する窓やバルコニーの改造は変更できません。
例えば、断熱性のある窓やガラスを取り換えることは不可です。

しかし、戸建ては違います。すべて自由です。
増築は申請が必要になる場合がありますが、基本的にあなたがやろうとすることはすべて可能です。

極論、面積を広くすることもできますし、外壁を好きな色に塗り替えることも可能です。

リノベーションもしたいが、庭や駐車場を手に入れたい人

戸建てに憧れる人は、庭や駐車場に引っかかっていないでしょうか。

欲張りな人には、「戸建て＋リノベーション」がおすすめです。

私も趣味でバイクを持っています。戸建てに憧れていた理由の1つとして、駐車場がほしいと思っていたのが本音です。

それでもマンションのメリットの利便性を取りました。
私は多少の抵抗はしました。
マンションを探すうえで検討したことは、バイクが置けるマンション探すことでした。
結果、地下の駐車場に停めることができました。（駐車場料金は高い）

すでに物件を持っている人（譲り受ける人）

中古物件を購入して、リノベーションをするにはリスクが高いと言われています。
理由は、リノベーション費用が想定よりもかかる場合があります。

健全な家かどうか査定するのが難しいと言われています。
戸建ては、マンション以上に解体しないとわからないことが多いためです。

ただし、すでに物件を持っている人や相続で物件をもらえる場合は、リノベーションもありです。
理由は、「事前に調査がしやすいこと」と「リノベーション費用だけで済む」からです。

「リノベーション費用を抑えるコツ」についての記事です。ぜひ参考にしてください。

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【予算が合わない人必読】リノベーション費用を抑える２つの方法とNG事例

おすすめリノベーション会社

リノベーションをするならば、必ずワンストップ型リノベーション会社を選んでください。
選ぶべき理由は下記の4つです。

譲り受けた物件でもリノベーションは可能です。
無料で資料請求や個別相談会ができます。
届いた資料を見て、絶対にこの会社を選ばないと思わない限りは、個別相談会に参加してみましょう。
無料の個別相談会に参加するだけでも勉強になりますし、マイホームへの考え方が変わります。

「しつこい営業がない」というのは、リノベーション業界の特徴だと感じております。

ちょっとした時間を費やすことで、自分に合ったリノベーション会社と出会うことができます。

下記に「リノベーション会社の選び方」についてまとめた記事です。ぜひ参考にしてください。

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【後悔しない・騙されない】リノベーション会社の選び方｜たった2つのルール

「マンション＋リノベーション」おすすめ会社

リノベる。

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リノべる。

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リノベる株式会社は2010年4月に設立されたリノベーション会社です。

企業理念は「日本の暮らしを、世界で一番、かしこく素敵に。」という理念のもと、中古住宅や店舗、オフィスデザインなど幅広い領域でリノベーション事業を展開しています。

下記に「リノべる。」について詳細にまとめた記事です。ぜひ参考にしてください。

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関東の人には馴染みがないかもしれませんが、「Daigasグループ＝大阪ガスグループ」と聞けば親しみが湧くでしょう。
関東圏の方には、東京ガスがリノベーション事業を展開しているイメージに近いと考えると分かりやすいかもしれません。

下記に「マイリノ」について詳細にまとめた記事です。ぜひ参考にしてください。

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「戸建て＋リノベーション」おすすめ会社

戸建ては物件選定が非常に難しいと言われてます。
優良な戸建ても得意とするリノベーション会社であれば、戸建てのリスクを軽減させることができます。

ひかリノベ

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「ひかリノベ」は運営会社である株式会社ネクサス・アールハウジングの住宅メンテナンス事業から生まれたリノベーションブランドです。

「何代にもわたって住み継がれる家」を目指し、通常のリフォームでは困難な断熱性や耐震性などの基本性能を向上させることが可能なスケルトンリノベーション*の専門ブランド「ひかリノベ」を立ち上げました。

下記に「ひかリノベ」について詳細にまとめた記事です。ぜひ参考にしてください。

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*スケルトンリノベーション：建物の内部をほぼ全て解体し、骨組み（スケルトン）だけの状態にしてから新しく作り直す改

リノベ不動産

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【リノベ不動産】

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リノベ不動産は、中古物件のリノベーションを中心に、新築・中古物件の販売やリノベーション済み物件の提供など、多岐にわたるサービスを展開する不動産会社です。
多くの店舗を持ち、全国対応可能な貴重なリノベーション会社です。

全国の不動産会社、リフォーム施工事業者、工務店などと提携関係を結び、希望に沿ったマイホーム取得が実現できる企業とマッチングするプラットフォームを展開しています。

下記に「リノベ不動産」について詳細にまとめた記事です。ぜひ参考にしてください。

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【まとめ】リノベーションするなら、マンションと戸建て、どっちがいいの？

それぞれの特徴は理解してもらえたでしょうか。

下記がリノベーション＋マンション向きの人です。

下記がリノベーション＋戸建て向きの人です。

どちらも一長一短ありますが、トータルバランスで考えると、「マンション＋リノベーション」がおすすめです。
リノベーションのうまみが取れるのは、マンションです。

だたし、この記事を読んでも絶対に戸建てしか考えられない人は、後々、後悔することが多いので、戸建てを選ぶことをおすすめします。
優良な戸建ても得意とするリノベーション会社であれば、戸建てのリスクを軽減させることができます。
「ひかリノベ」「リノベ不動産」はおすすめです。
個別相談会や資料請求は無料ですし、しつこい営業もありません。
まずは、行動して自分なりの答えを見つけていきましょう。

今回も最後までご覧いただき、ありがとうございました。

リノベーションの魅力を発信しております。関連記事を読んでいただくと理解が深まると思います。ぜひご覧ください。

あなたは、「R1住宅」という言葉を知っていましたか？下記のロゴになります。

私は恥ずかしながら、R1住宅について知りませんでした。

リノべる。の個別相談会に参加した際、初めてこの言葉を耳にしました。

R1住宅の制度は2009年から始まったもので、車で言うところの「認定中古車」に近い考え方です。

リノベーション済みのマンションを購入すると、外見はきれいでも内部の状態はわからないことが多いです。

例えば、40年前の物件の給水配管がそのまま使われている場合、それがまだ使用可能なら問題ないと思いがちです。

しかし、購入後に給水管が使えなくなった場合、リノベーション会社（売主）に責任はありません。

賃貸物件なら修理は貸主が行いますが、購入した物件では当然、購入者が修理しなければなりません。

給水管の修理には、仕上げの解体なども必要になるため、給水管の修理費用だけでは済まず、数十万円が掛かることもあります。

R1住宅では、給排水管も検査の対象です。

検査で問題が見つかれば新しい給排水管に交換されるため、安心感が高いです。

さらに、2年以上の保証も付いています。

私たちを担当してくれたリノベーション会社の担当者によると、リノベーション後の内部の状態はわかりにくいが、R1住宅であれば安心できるとのことです。

以前、マンション営業の経験を持つ担当者から聞いた話では、50年前の古い配管をそのまま残し、新しい器具を取り付けた物件もあるそうです。

法律的には問題がなくても、保証期間内だけ何とか持ちこたえれば良いと考える業者も少なくありません。

表面的な仕上げだけを重視する点では、中古車販売にも似たところがあります。

もしあなたが購入者であれば、ほぼ同じ条件であればR1住宅を選ぶのではないでしょうか。

購入者がR1住宅を求めるのは当然の流れですし、売主側にもR1住宅であることのメリットがあります。

現時点ではあまり知られていないかもしれませんが、今後「R1住宅」が重要なキーワードになるでしょう。

R1住宅を持つということは、「資産価値が高くリセールの良い物件」を所有しているということです。

今回も購入者目線での記事となっております。最後までご覧ください。

R1住宅とは？

R1住宅（適合リノベーションR1住宅）とは、リノベーション住宅推進協議会が定めた品質基準を満たしたリノベーション住宅のことです。

対象は区分所有マンションの専有部に限られます。

R1住宅の品質基準には、次の特徴があります。

R1住宅とは、購入者が目に見えない「インフラ部分」を含む品質基準を設けることで、安心して購入できるリノベーション住宅を提供しています。

要するに、インフラや内装の下地までしっかりと確認し、品質基準を満たしたマンションが「R1住宅」と呼ばれるのです。

また、R1住宅以外にも、専有部だけでなく共用部を含めた棟全体で品質基準を満たした「R3住宅」や、一戸建てを対象とした「R5住宅」などの基準も存在します。

何をするとR1に認定されるのか？

あなた自身で特別な手続きをする必要はありません。

R1住宅の基準に適合する場合、リノベーション会社が適切に対応してくれます。

さらに、リノベーション済みのR1住宅であれば、保証が受けられるほか、工事の履歴も確認できるため、安心して購入を検討できます。

本当に重要な内面的な検査が多い

注目すべきポイントは、目に見える部分だけではありません。

特に重要なのはインフラです。仕上がりのチェックはあなた自身が満足できれば問題ありませんが、インフラは異なります。

例えば、せっかく購入した家なのに水が出ない、あるいはお湯が出ないと悲しいですよね。

生活ができなくなってしまいます。

この検査がいかに重要であるかがよくわかります。

R1住宅のメリット・デメリット

メリット

「工事の履歴情報が分かる」と何がいいのか？

住宅履歴情報が保管されているため、不具合が発生した際の原因特定が容易になります。

これにより、住宅の点検やメンテナンスもスムーズに行え、メンテナンス計画を立てる際の参考にもなります。

また、住宅履歴情報は住宅の価値を適正に評価するための指標となるため、スムーズな売却の可能性も高まります。

ここまで読んでくださったあなたは、購入予定の物件のインフラに関して、次のような不安を感じることはありませんか？

R1住宅はこれらを解決してくれます。

デメリット

R1住宅のデメリットは特に見当たりませんが、R1住宅に関する費用という名目はあまり聞いたことがありません。

実質的な請負金額に含まれている可能性はありますが、その詳細はブラックボックスになっていることが多いです。

R1住宅に向いている人

R1住宅の購入に向いている人は、次のような人です。

特に将来、売却する予定が少しでもある人にとって、R1住宅は非常に魅力的です。

10年後にR1住宅が中古住宅市場で一般的になった場合、R1住宅の物件とそうでない物件では、資産価値が大きく異なる可能性があります。

このサステイナブルな時代に、R1住宅が後退することは考えづらいですよね。

以下は「R住宅」の発行件数の推移です。右肩上がりの傾向が顕著です。

※R1〜R5住宅を含む

引用：リノベーション協議会HP

どこのリノベーション会社に依頼するのがよいのか？

リノべる。は、R1住宅の請負型部門で1位を獲得しています。

不動産・建設業界では、ノウハウがすべてです。経験と専門知識を持つ業者に依頼することが最良の選択と言えるでしょう。

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【2026年】リノべる。を選ぶ理由｜一級建築士が口コミ、評判、体験談を基に徹底解説

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その他のおすすめは、【マイリノ】になります。

ここも先進的に取り入れています。HPでも特集が組まれています。

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【まとめ】R1住宅を徹底解説

今後はR1住宅の時代が訪れるでしょう。

スクラップビルドからリノベーションの時代への移行は間違いありません。

購入者は、保証やエビデンスを求める傾向が強まっていくと考えられます。

その中で、R1住宅は一歩リードできる存在となります。

同じ条件の物件を同じ価格で購入した場合、R1の認証を取得できるかどうかが将来の資産価値に大きな影響を与える可能性があります。

「資産性が高い物件＝R1住宅＝リセールが良い」という考え方が今後のトレンドになることは、ここまで読んでいただいたあなたなら理解できるはずです。

今回も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

リノベーションの魅力を発信しております。関連記事を読んでいただくと理解が深まると思います。ぜひご覧ください。

あなたはリノベーション目的で中古マンションを内覧する際、何をチェックすべきかご存じですか？

多くの人は、予算内で「良さそうな」物件を漠然と内見することが多いのではないでしょうか。

しかし、「リノベーション目的の中古マンション購入」と「通常の中古マンション購入」では、内見時に注目すべきポイントが異なります。

リノベーションを前提にマンションを購入する場合、クロスの汚れやフローリングの状態を気にする必要はありません。

これらはリノベーションで変更する予定ですので、現状を確認しても意味がないからです。

それよりも共有部分のチェックが重要です。

共有部分の状態からは、そのマンションに住む住民の生活レベルが垣間見えます。特に掲示板は、マンション内でどのような問題が発生しているかを知る手がかりになります。

専有部でチェックすべきポイントは以下の通りです。

購入者自身が変更できない部分に注目することが大切です。

これらは、入居者の主観や好みだけでなく、実際に暮らす上での重要な要素となります。

リノベーション目的での内見時は、以下の点に注意してチェックしてください。

これらの項目は通常、リノベーション会社が確認してくれるものですが、もし担当者がこれらをしっかりチェックしていない場合は、担当の変更を検討してください。

「できる」と「できるが、お金が掛かる」は大きく違います。

言い換えると、お金をかければ、95％のことは実現可能です。

私はゼネコンの現場監督として、多くの現場を見てきました。

ほとんどの変更は、お金で解決できます。

しかし、その費用負担は、最終的にあなたが背負うことになる点を忘れないでください。

内見時に力を入れてくれるリノベーション会社は、信頼に値します。

今回も購入者の視点からの記事となっておりますので、最後までお読みください。

この記事を読んでもらいたい人

共有部での内見時するべきポイント

まずは、リノベーション目的だけでなく、共通で見るべきポイントになります。

掲示板の内容の確認

内見時の間取り図やHPでは、マイナスポイントは記載されておりません。

下記のような内容が貼られている場合は、注意が必要です。

掲示があるということは、何かしらの問題が起きている証拠です。

通常、何も問題がなければ掲示する必要はありません。

入居者から管理会社にクレームが入り、それを受けて掲示されているのです。

掲示された時期も確認しておくべきポイントです。

数年前の掲示がそのまま残っている場合、「問題が未解決である」もしくは「問題は解決されたが、掲示物の管理が不十分」という二つの可能性があります。

いずれにしても、これらはマイナスポイントとなります。

ゴミ置き場、駐輪場の管理状態

「回収されていないゴミが放置されていないか」「管理されていない自転車が放置されていないか」を確認しましょう。

たとえゴミの出し方を間違えた場合でも、管理人がしっかりしていれば適切な対応が取られているはずです。

自転車の管理も同様です。

自転車が整理整頓されていれば、そのマンションの住人の意識や管理体制の良さが伺えます。

専有部での内見時するべきポイント

音の問題（線路・幹線道路近く、工業地域）

線路や幹線道路が近い場合は、内見時に確認すべき重要なポイントです。

窓を閉めていると音が気にならないことが多いですが、開けると外の音がよく聞こえることがあります。

特に都心部では電車の通過頻度が高いので、注意が必要です。

また、冬でも窓を開けることをおすすめします。

意外と電車以外の気になる音があるかもしれません。

私が賃貸に住んでいた際、町工場が多い地域に住んでいましたが、工場からの音が気になることがありました。

特に、夜に室外機の音が気になることもあり、網戸を使う方は特に音に敏感になるポイントです。

ベランダから目線

物件サイトには載っていない情報が多いため、自分で直接確認した方が良いです。

都心であれば、目の前に何も建物が建っていないことないはずです。

外部窓の仕様

マンションの外部の窓は、管理規約に基づいて一般的には共有部として扱われ、勝手に変更することはできません。

グレードが低い窓でも、購入者の意向だけでは変更は難しいです。

数十年前の窓と最近の窓では、性能に雲泥の差があります。

音の対策だけでなく、断熱性能も大きく異なります。

窓の変更が必要な場合は、内部に二重サッシを設置することで対応することになります。

特にバルコニーに出る吐き出し窓の場合、1箇所あたり5〜10万円程度の予算を見込んでおく必要があります。

二重サッシとは、今ある窓の室内側にもう一つ新しい窓（内窓）を取り付けてること。断熱効果や防音・防犯効果などは期待できます。

リノベーション目的での内見時するべきポイント

ここでの項目はリノベーション会社がチェックしてくれます。

ただし、リノベーション会社の担当者がこの項目をチェックしていなければ、担当を変更してもらうことをおすすめします。

ただし、リノベーション会社の担当者がこの項目をチェックしていなければ、担当を変更してもらうことをおすすめします。

仮にあなたの希望プランに水回りやキッチン周りの変更がなかったとしても、優秀な担当者であれば必ず確認してくれます。

また、プラン変更を申し出た際にも、スムーズに対応してくれるでしょう。

①パイプスペース(PS)の位置

パイプスペース（PS）は、水回りを変更する際に非常に重要な要素です。

親切な図面にはPSの位置が記載されていますが、図面によってはどこがPSなのかわからないことも多いです。

住宅の給排水の基本原則は、「PSから入り、PSから出る」です。これを理解しておくことが重要です。

現行の間取りから水回りの位置を変更する場合は、慎重に確認する必要があります。

対策としては、床を上げることで対応可能ですが、その分、費用がかかることを考慮しておきましょう。

②2重床であれば、ベスト

購入予定の物件が2重床であれば、理想的です。

2重床は水回りの排水経路を柔軟に決定することができるため、ある程度の自由度が確保できます。

これは、2重床の範囲内で勾配を取れるため、局所的に床を上げる必要がないからです。

間取りを変更しない場合には問題ありませんが、フルリノベーションを希望する方にとっては、2重床の方が望ましい選択肢です。

ただし、築年数が古い物件では2重床でない場合もあります。

チェックポイントとして、玄関が框になっていて上がっているかどうかを確認してください。

玄関と廊下がほぼフラットな物件は、2重床の可能性が低いです。

一般的に、2重床の物件は工事費用が掛かっていることが多いですが、だからといって安くなるわけではありません。

しかし、2重床の物件はリノベーション時にかかる費用が少なくなることが多いです。

③排気口の配置（梁の位置によっては、希望の間取りにできない）

ここからは専門的な話になりますが、この項目を理解できなくても問題ありません。

排気口はベランダにある場合と共有部の廊下にある場合がありますが、マンションでは排気の出口位置を変更することはできません。

例えば、玄関周りにキッチンがある部屋を、玄関から遠い位置に移動したい場合、排気口が玄関側についていることが多いです。

そのため、排気ダクトを玄関側の排気口まで引き延ばす必要があります。

しかし、工事の際に障害になるのが梁です。梁があると、ダクトを直線的に持っていくことができず、クランクする必要が生じます。

最悪の場合、希望するプランが実現できないこともあります。

物件の写真で室内にダクトが見えることがありますが、これはおしゃれに見せるための演出であることもあります。

しかし、実際にはダクトの経路がなく、やむを得ず露出している場合がほとんどです。

キッチンを重視する、私たち夫婦の場合

私たち夫婦は、キッチンに力を入れていました。その中で重要なのは、理想の場所にキッチンを置けるかどうかです。

キッチンの位置を既存の場所から変更する場合は注意が必要です。

部屋の中に梁がある場合、希望通りに配置できないことがあります。

パイプスペース（PS）の位置も同様に、希望に沿えないことがあります。

キッチンを変更しようとすると、排水ルートを確保するために、キッチンだけが高くなり、思い描いたプランにならない場合もあります。

内見までに、自分がやりたいことをまとめておくことが大切です。このまとめた内容をリノベーション会社に伝える必要があります。

これを「する」か「しない」かで、内見の充実度は全く異なります。

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【初めにやること】ライフプランを見据えた中古マンション選び

見る必要がないこと

各部屋の仕上げ状況を見る必要はありません。

私たちの場合、リノベーションを前提としていたため、仕上げについては気にしませんでした。

売り主と出会えれたラッキー

売主さんと直接会えたらラッキーです。

もちろん、売主さんは少しでも高く売りたいので、悪いことは言いませんが、実際の良い点や隣人に関する生の意見を聞くことができます。

また、ゴミ出しのルールやリアルな管理状態についても教えてくれます。

私自身も居住中の物件を見に行った際に売主さんと会うことができ、さまざまな情報を教えてもらいました。

さりげなく売却理由を聞く

雰囲気で聞けそうであれば、売却の理由を尋ねてみてください。

その理由によっては、値引き交渉ができる可能性があります。

理由として、値引きをできる可能性があるためです。

「購入時の値引き交渉」ついての下記のブログでまとめました。ご覧ください。

あわせて読みたい

【中古マンション値引き交渉の体験談】宅建士が実践した準備と失敗しないコツ

隣人情報

仮に小さいお子さんがいると、さわぐ音が聞こえる可能性もあります。

隣が老夫婦であれば、隣人からの騒音トラブルは考えにくいでしょう。

失礼でないこと以外は、聞いたほうがよいです。

私が聞いてよかったこと

隣りはどんな人住んでますか？

左隣りは、60代の夫婦ですね。

右隣りは、高校生くらいのお子さんがいる3人家族です。

近所付き合いってどうですか？

あいさつするくらいですよ。住んでいるか、わかないくらい静かですよ。正直あんまり近所付き合いはないですね。

音の問題は無さそうだな。近隣状態はOKだな。

内見依頼時に困ったこと

売主さんが間取りのこだわりを説明してくれた

仮に小さいお子さんがいる家庭だと、騒ぐ音が聞こえる可能性があります。

隣が老夫婦であれば、隣人からの騒音トラブルはあまり考えにくいでしょう。

失礼に当たらない範囲であれば、できるだけ多くのことを聞いてみるのがよいです。

内見時に持参するもの（した方がいいもの）

基本的な内容ですので、読み飛ばしていただいても構いません。

スケール（メジャー）

直感的に使用できるかのチェックになります。

リノベーション会社の人は、寸法をレーザーで測定器で図り始めます。

使うことは、ベット周りになります。60㎡くらいですと、現地に行くと寝室が狭く感じることが多いです。自分たちのベッドが入るかは確認しましょう。

靴下　夏場注意

靴下忘れないでください。夏場はサンダルと行くとアウトになります。人の家にあがるという意識で伺うこと。

内見時に売主さんがいたら、どうすればいいのか？

売主さんがいるときは、自己紹介はしたい方がいいのかな？

「今日はよろしくお願いします」って言うくらいだよ。

お土産を持っていった方がいいかな？

必要ないよ。時間を取ってくれたことを感謝することが大事だよ。

物件探しからワンストップで対応してくれる会社を探している方は、こちらの記事も参考にしてください。

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【2026年】リノベ不動産の評判・口コミ｜一級建築士が「やめとけ」の真偽まで徹底検証

【まとめ】リノベーションマンション物件内見の注意点

今回は、少し専門的な内容も含まれていますが、その専門的な内容を対応してくれるのがリノベーション会社です。

自分が選んだリノベーション会社が、今回の注意点をしっかりチェックしていることが重要です。

例えば、床の二重床のチェックはどのリノベーション会社でも行うべき基本的な内容です。

私が実際に内見した際にも確認していました。

これをやっていない場合、リノベーション会社の選択を間違えている可能性があります。

また、売主さんに出会えたらラッキーです。

売主側の仲介会社だけでは情報が不十分なことが多いです。

売主さんがいれば、失礼でない範囲でどんどん質問しましょう。

売主さんも物件を売りたいと考えており、特に「内見＝購入の可能性が高い」と思っているため、できる限りのことを教えてくれるでしょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

リノベーションの魅力を発信しております。関連記事を読んでいただくと理解が深まると思います。ぜひご覧ください。

あなたは「ライフプランについて考えたことはありますか？」

ライフプランと聞くと、結婚、出産、住宅購入、老後といった項目を思い浮かべるかもしれませんが、漠然としか考えたことがない方が多いのではないでしょうか。

実際、私もそうでした。

多くの人が「住宅」をライフプランの中で重要なキーワードとして挙げることと思います。それだけ住宅購入は、人生の大きなイベントのひとつです。

住宅を購入するタイミングとしては、一般的に以下の理由が挙げられます。

子供が生まれたタイミングや、小学校に上がるタイミングで住宅購入を考える方が多いのではないでしょうか。

子供のことを考えると、それは正解だと思います。

住宅を購入することで、家族の思い出が増え、それがQOL（生活の質）を向上させる要因になるでしょう。

しかし、あなたは、子供が親離れをした時や、自分たちが老後を迎えた時のことを考えたことがありますか？下記が失敗例になります。

当然、理解した上での購入は良い選択だと思います。

今回も購入者目線での記事となっておりますので、ぜひ最後までご覧ください。

この記事を読んでほしい人

1つでも当てはまる人は、ぜひ最後とまで読んでください。

ステップ１　住宅購入時に考えること

住宅を購入するにあたり、下記の3点が大きな要素となります。

上記の3つの要素が複雑に絡み合うことで、ライフプランがより複雑になります。

この内容を決めるにあたり、以下の3点を考えることが重要です。

家族構成について考える10・15年後に誰が購入した家に住んでますか？

家族構成を考えることで大事なことはいくつかあります。

子供の有無、子供の進学

私たち夫婦も子供はおりませんが、将来のことはわかりません。子供を授かった場合のことを想定して考えることが大切です。

子供の進学の有無も重要です。将来的に子供が自宅にいるかどうかも考慮しましょう。

ちなみに、私は神奈川県出身ですが、大学進学を機に東京に住むようになりました。

自宅が都心部から遠く、通学に片道2時間以上かかっていたためです。このように、家族構成と居住エリアは密接に関連しています。

最終的には、どこに照準を合わせるかがポイントです。

子供のために早めに家を購入することも正解ですし、子供が親元を離れた後に購入することも正解です。

あなた自身が大切にしたいことを優先するべきです。

もし、子供と一緒に家の思い出を作りたいと思えば、子供が小さいうちに住宅を購入するのも一つの選択肢です。夫婦で話し合うことが重要ですね。

両親の介護

30代を過ぎた方は、両親の介護についても考慮する必要があります。

両親が元気なうちは、「私たちのことは気にしなくていいよ」と言ってくれることが多いかもしれません。

しかし、いざ両親が介護が必要な状態になると、育ててもらった恩を感じ、「できる限り労わりたい」という気持ちが自然と湧いてくるものです。

自分の心情だけでなく、パートナーの両親のことも考える必要があります。

離婚をするリスクも考えること

今や3組に1組は離婚する時代です。

当然、離婚を前提に住宅を購入する人はいないでしょうが、予期せぬ事情で住宅を手放す可能性があることは現実です。

仕事の継続性を考える。転職はしませんか？

今の会社に勤め続けることが100％確実でしょうか？終身雇用の時代は終わりつつあります。

私も建設業に携わっていますが、古い文化が残る一方で、他の業界は、確実に転換期を迎えています。

「転勤の可能性は全くないのでしょうか？」

「収入を上げるために転職を考えていないのでしょうか？」

「早期退職の予定はありませんか？」

一度住宅を購入すると、簡単には引越しができません。

「住宅を購入＝負債を負う」という理解して行動することが重要です。

そのため、購入前にはこれらの点を一度よく考えるべきです。

予算を決める。ゆとりを持つこと

今の時点で支払い可能な金額だけでなく、将来の支払い能力も考慮しましょう。

例えば、35歳の人が35年のローンを組んだ場合を考えてみてください。

多くの会社員は、50歳くらいから給与が下がる傾向があります。

また、60歳からの10年間は再雇用が前提となり、当然今と同じ給料は期待できません。

50歳を超えると給与が減少する可能性が高いと考えるべきです。

時折、退職金を当てにする方もいますが、勤めている会社が将来も存続している保証はありません。

このようなことを考慮すると、無理なローンの組み方は避けるべきです。

重要なのは、ギリギリの金額設定をしないことです。

30歳を超えるとそれなりに給料を得られるようになりますが、その状況に浮かれず、慎重に金額を決定しましょう。

目安になるのは、現在の家賃に対してどれくらいの余力があるかです。

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ステップ２　実際に考えてみよう

間取り・広さ　何部屋必要ですか？

間取りは、子供の有無や成長と大きく関係します。

購入時によく話題になるのが子供部屋のことです。

私自身も幼い頃に子供部屋がありましたが、実際に住んでいたのは10年間です。

兄の場合は7年間でした。

個々の部屋を用意してくれた両親には感謝していますが、私の実家は築30年を超えており、私が住んでいたのはその中の1/3程度の年数です。

ここでポイントは「リノベーションによって間取りを自由に変更できる」点です。

例えば、6畳の部屋を半分に分けて、3LDKから4LDKにすることも可能です。

子供が巣立った後には書斎にすることもできますし、最悪の場合は物置として利用することもできます。

通常、60㎡で4LDKの物件は存在しませんが、リノベーションによって実現可能です。これがリノベーションの一つの大きなメリットです。

また、50㎡未満の家はおすすめしません。なぜなら、住宅ローン控除を受けることができないからです。

50㎡前後を考えているならば、50㎡以上の物件を検討することをおすすめします。

エリア・最寄駅は家族の考え方による

エリアは何を重視するかで決める

意外に駅近よりも、スーパーや病院が充実したエリアの方が優れている場合もあります。

例えば、繁華街の近くにある大きな駅の周辺では、場合によっては子供に悪影響を与える可能性もあります。

そのため、必ずしも大きな駅の近くを選ばないという選択肢も考えられます。

エリアと駅についての選定は、各家庭で異なる考え方があるため、家族でよく相談することが重要です。

ただし、バスを利用しないと最寄りの駅まで行けないエリアはおすすめしません。

駅は、治安次第だが、特急停車駅がおすすめ

治安にもよりますが、最寄り駅は特急停車駅をおすすめします。

マンションと戸建ての違いの一つに、利便性があります。

戸建ての価格で住むことが難しいエリアでも、マンションであれば住むことができるというメリットがあります。

この利便性を活かさない手はありません。

中古マンションであれば、尚のこと、同じ予算でも利便性の良いところへ住むことができます。

もちろん、治安も重要な要素ですが、極端に悪くなければ、エリアの民度にも注意を払いながら選ぶべきです。

私が賃貸で住んでいた最寄り駅は特急停車駅でしたが、徒歩で20分弱かかりました。

乗り換え回数は減りましたが、少し距離があると感じていました。

特急停車駅から徒歩10分以内の物件に住むことができたときは、QOLが大きく向上しました。

予算は、エリアと広さのバランスで決まる

予算には上限値を決めることが重要です。

ローンを組む際、自分が思っている以上に貸してもらえることがわかりますが、借りられるからといって借りるべきではありません。

「現在支払える金額だから、将来も支払えるとは限りません」

また、諸経費を忘れないことが大切です。

予算5,000万円と考えても、5,000万円の物件は購入できません。

予算5,000万円の場合、実際には4,600〜4,700万円の物件が現実的です。

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家を購入する際の諸経費は、物件価格の5〜8％です。

リノベーションの費用としては、60㎡の場合、平均で1,000万円程度が必要です。

つまり、購入可能な物件の価格は3,700万円程度に設定する必要があります。

予算内で購入できる物件があるかどうかも確認しましょう。マンションの相場は戸建てと比べて安定しているため、同じ広さ、同じエリア、同じ築年数であれば、大きな差はありません。

予算オーバーの場合は、予算を上げるか、エリアや広さを変更する選択肢があります。

ポイントは、自分たちの希望がどれくらいの予算で実現可能かを明確にすることです。

例えば、リノベーション費用として800万円しか予算に入れていない場合、実際にやりたいことが1,000万円であれば、200万円分は妥協しなければならなくなります。

この時点で物件の契約が完了していると、後からの調整が難しくなることを理解しておくべきです。

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物件を申込前には、自分たちの希望をリノベーション会社の担当者と再度共有することが重要です。

「これは絶対にやりたい、ここは妥協できる」ということをしっかり伝えることで、リノベーションの計画がスムーズに進みます。

希望を伝えずに進めると、後々で妥協しなければならない部分が多くなる可能性があります。

最悪の場合、本当にやりたかったことができなくなることもあります。

しっかりとコミュニケーションを取り、自分たちの優先順位を明確にしておくことが大切です。

資産性について考えてみよう

人生には100%の確実性はありません。

万が一、住宅を手放さなければならない場合を考慮することも大切です。

できるだけ高く売りたいと考えるのは自然ですが、そのためには購入時に資産性を意識することが重要です。

住宅購入は投資ではなく、自分が住む家を選ぶ話です。

資産性が下がりづらい家を選ぶことがポイントとなります。

中古マンションの資産性についての詳細は、下記のブログでまとめていますので、ぜひご覧ください。

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30代中盤の私の場合のモデルケース

我が家の優先順位は、予算、エリア、間取りの順でした。マイホームは夢であり、資産としても持ちたかったからです。

しかし、予算内で条件に合う物件が見つからないという問題が発生しました。

間取り（広さ）を優先すると駅から遠くなり、エリアを優先すると間取り（広さ）が小さくなるというジレンマに直面しました。

私は普段のストレスを軽減するために、ローンの負担を減らし、毎日の通勤のストレスを軽減することを優先しました。

予算の決め方

今の収入が減ったとしても返せる金額で検討しました。

私は、転職する可能も高く、収入を下がる可能性があったため、慎重に安全側に設定しました。万が一、転職して払える金額にしました。

ローンの支払い額の検討は慎重にいきました。月々の支払いベースで考えることが重要です。また、定年時にローン残高がいくら残るかも意識するべきです。

下記の住宅ローンについてまとめたブログを参照ください。

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予算を決めた際は、それ以上は支出しないというルールを設けました。

リノベーション用のマンションを購入する際には、リノベーション費用も少し多めに見込んでおきました。

トータルの予算管理は非常に重要です。

特に、ネットに載っている「4,000万円＋仲介手数料」のみで予算を考えている人は、下記のブログを参考にして、総費用についてもしっかり確認してください。

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エリアの決め方

私は仕事柄、転勤が多く、これまでに10回引越しを経験しました。

そのため、都心部にも住んだことがあり、田舎にも住んだことがあるため、一般の人よりもエリアに対するこだわりが強いです。

我が家が優先したポイントは以下の通りです。

通勤が毎日あり、休日も外出することが多いため、駅までの近さを優先しました。経験上、10分を超えると遠く感じることが多かったためです。

マイナーな路線では乗り換えが増えるため、メジャー路線や特急、急行の停車駅を選びました。

電車通勤をしていると、乗り換えの時間ロスがもったいないと感じることがよくありますよね。

いくら駅に近くても、坂道や階段が多いと辛いと思ったので、できるだけフラットで信号の少ない場所を選びました。

結果として、住宅の立地によって毎日の時間ロスとストレスを大幅に軽減することができました。

間取り・広さの決め方

結果として、我が家はエリアを優先しました。

間取り（広さ）については、希望していた60㎡を諦め、55㎡にしました。

エリアの単価が80万円/㎡だったので、広さを縮小することで、400万円分の近さを手に入れることができました。

大事なことは、全てを叶えることができるのは金持ちだけであるという現実です。

住宅購入はバランスが重要です。

限界ギリギリのローンを組めば、より良い条件の家に住むことができますが、普段の生活が苦しくなるようでは意味がないと私は判断しました。

ライフプランの相談から親身に対応してくれる会社を知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。

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【まとめ】ライフプランを見据えた中古マンション選び

どこを妥協して金額を抑えるかを決めることが重要です。なんとなく進めていくと収集がつかなくなります。

私自身も準備をしていたつもりでしたが、迷走する時期がありました。多くの人が予算ありきで住宅を購入しますが、ライフプランを明確にしておくことが何よりも重要です。

ライフプランが決まれば、リノベーション会社に相談する段階に進みましょう。

ここまで考えていれば、迷うことはかなり少なくなり、目的意識を持ってマイホーム選びを進めることができます。

リノベーションを選択することで、多くの人が理想のマイホームを手に入れるための後押しができます。

下記は私が実際に個別相談会に行った中で、おすすめできるリノベーション会社です。

王道の会社なので、話を聞くだけでも勉強になると思います。

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今回も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

リノベーションの魅力を発信しております。関連記事を読んでいただくと理解が深まると思います。ぜひご覧ください。

「その家に死ぬまで住みますか？」

多くの人は、老後までを見据えて住宅を購入します。

しかし、予期せぬ事情で家を手放さざるを得なくなる可能性もあります。

主な理由として考えられるのは、次の4点です。

両親が元気なうちは、「私たちのことは気にしなくていいよ」と言ってくれることが多いかもしれません。

しかし、いざ両親が介護が必要な状態になると、育ててもらった恩を感じ、「できる限り労わりたい」という気持ちが自然と湧いてくるものです。

離婚についても、今や3組に1組は離婚する時代です。

当然、離婚を前提に住宅を購入する人はいないでしょうが、予期せぬ事情で住宅を手放す可能性があることは現実です。

このように、不可抗力で家を売却する事態は誰にでも起こり得ます。

万が一、家を手放す必要が生じた場合、資産価値が落ちにくい家を持っていると、金銭的な余裕ができ、選択肢も広がるでしょう。

私は住宅購入推奨派です。

賃貸のメリットも理解していますが、やはり自分の好きな間取りやこだわりを反映した家に住みたいという憧れが強く、住宅を購入する決断をしました。

そこで重要視したのが「資産性」です。

前提として家を手放すつもりはありませんが、万が一に備えてB案も用意しました。

そのためには、資産価値が下がりにくい家を選ぶことが重要だと考えました。

「自分が欲しい家＝資産価値が下がりにくい家」と考えるのは誤りです。

正しくは、「世の中の人が欲しい家＝資産価値が下がりにくい家」になります。

今回の記事は「資産価値が下がりにくいマンション」をテーマにしています。

購入者目線での記事となっておりますので、ぜひ最後までご覧ください。

こんな人にこの記事を読んでもらいたい

新築マンション・中古マンションの資産性について

新築マンションに資産性は求めないこと

マンションを購入しようとする際、「新築にするか、中古にするか」で迷ったことがある方は多いと思います。

一般的に、新築マンションは購入した時点でその価値が下がることがほとんどです。

私は、リノベーションをするかどうかに関わらず、中古マンションをおすすめします。

新築マンションは、人が住んだ瞬間に価値が下がり、購入後1年で約10%下がるとも言われています。

その理由は、「新築プレミアム」が付いており、もともと相場よりも高く設定されていることが多いためです。

「どうしても新築じゃなきゃダメ」という方以外は、中古マンションを選ぶことをおすすめします。

資産性が下がらないマンションとは？？

資産価値が下がりにくいマンションとして、以下の3つがよく挙げられます。

住宅の資産価値は、基本的に「需要と供給」のバランスで決まります。

例えば、専有面積60〜70㎡の物件はファミリー層に人気があります。

人気の駅周辺の物件は常に高い需要があり、特に駅から徒歩7分以内の物件はさらに資産価値が下がりにくいです。

さらに、築年数25〜30年の物件は、価格の下落が毎年緩やかになり、価格が安定する傾向があります。

60〜70㎡の広さを選ぶ

人気な間取りを買う

一般的に、60〜70㎡の2〜3LDKの物件は資産価値が高いとされています。

これらは「ファミリータイプ」として人気があり、需要が高いため、価格が下がりにくい傾向があります。

一方で、個性的な間取りや不整形な専有面積の物件は需要が少なく、資産価値が下がりやすいです。

同じ面積でも、L型の間取りは専有面積を有効に活用できないため、おすすめできません。

リノベーションを行う際も、オーソドックスな間取りの方が水回りの変更が少なく、プランを立てやすくなります。

人気な駅に選ぶ

人気な駅にする

「人気＝住みたい＝価値が下がりづらい」というロジックは、非常に合理的です。

例えば、東京では吉祥寺駅や自由が丘駅、神奈川県では横浜駅やみなとみらい駅が人気エリアとなります。

また、特急停車駅やターミナル駅も需要が高いです。始発駅も人気があります。

会社員にとっては、「朝、座って通勤できる」「飲んで帰った時に寝過ごしても駅員さんが起こしてくれる」というのも大きなメリットですよね。

徒歩7分以内

「駅からの距離が近いほど良い」というのが今のトレンドです。

最近では、徒歩7分以内の物件が人気となっています。

大手住宅検索サイトのSUUMOやat homeでも、検索条件に「7分以内」がデフォルトで設定されているほどです。

私自身も、以前は徒歩5分の賃貸に住んでいたことがありますが、その便利さは非常に快適でした。

一時期、理想の間取りを実現するためには少し駅から離れても良いのではと考えたこともありましたが、今でも駅から近いことを選んだのは正解だったと感じています。

何より、駅から近いことは大きな利点です。

特に夏の暑い時期には、駅までの距離が長いだけで外出が億劫になってしまいますよね。

築年数25〜30年を狙う

理由はズバリ「価格が下げ止まり」

築年数が25〜30年を超えると、中古マンションの価格は下がりづらくなります。

具体的には、築25年のマンションと築35年のマンションでは、価格に大きな差が出ないことが多いです。

下記のグラフをご覧いただければわかりやすいですが、築年数が進むにつれて価格はほぼ横ばいになります。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構　　「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」

私も築年数25〜30年の物件を狙いました。

フルリノベーションを前提に物件を探していたため、部屋の内部の状態はあまり気にしませんでした。

「資産価値が下がりにくく、自分の予算にも合い、リノベーションが可能」という条件が揃っていたため、非常に良い選択肢でした。

築年数に不安を感じる方は、下記の記事も参考にしてみてください。

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リノベーションは価値は上がらない？

あまりにも個性的な家を作ると、資産価値が上がりづらくなります。

例えば、「部屋にサウナを設置する」「運気を上げるための赤い部屋」など、強い個性を持つ家は逆効果になることがあります。

赤い部屋を作るのに100万円掛かったとしても、その100万円の付加価値がつくわけではありません。

売却時には、売りづらくなるだけでなく、リフォーム代がかかるため、価値が下がる可能性もあります。

資産性だけを考えると、

「自分が欲しい家＝資産価値が下がりにくい家」ではなく、

「世の中の人が欲しい家＝資産価値が下がりにくい家」が正解となります。

ただし、あなた自身の趣味を優先して、好きな家を作ることも大切だと思います。

私もLDKエリアにはこだわりを持ちました。夫婦2人と愛猫のために、使いやすさと安全性を重視しました。

価値が下がったとしても全く後悔はありません。

好きなことに割り切って、自分が満足する間取りを選びました。

リノベーションするなら、思い切って自分の理想を実現するのも非常におすすめです。

Q & A　価値が上がるリノベーションはあるのか？

価値が上がるリノベーションはあるの？

「R1住宅」がオススメだよ。これからの時代のニーズに合ってるよ

今後、期待できる項目としては「R1住宅」があります。

ご存じない方も多いかもしれませんので、以下の記事を読んでいただけると、理解が深まると思います。

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【まとめ】中古マンションの資産性について

中古マンションを購入するにあたり意識することは理解しましたか。

万が一の売却に備えて、下記の3点を意識すると将来のリスクに備えることができます。

大事なのは、理解した上で購入することです。リノベーションが資産価値を生むわけではないことを理解した上での購入は、全く問題ありません。

今回も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

リノベーションの魅力を発信しております。関連記事を読んでいただくと理解が深まると思います。ぜひご覧ください。

あなたは「中古マンションの築年数について」考えたことがありますか？

中古マンションを購入する際に、築年数は重要な要素の一つです。

私自身も「築浅で綺麗なお買い得物件」を追い求めていましたが、実際には築浅が全てではありません。

築年数が新しい物件ほど価格は高くなり、予算に収まらず駅から遠い場所にある物件を選んだり、リノベーションの費用を縮小する結果になったりすることもあります。

築年数も重要ですが、管理状態も見逃せません。

ここで言う管理状態とは、エントランスの清掃が行き届いているか、または大規模修繕計画がしっかりされており、それが実際に実行されているかが重要です。

現在、住宅は100年時代に突入しています。

しっかりとした管理が行われている物件であれば、築100年でも住むことは十分に可能です。

実際、現状では築100年のマンションは日本には存在しませんが、古民家としての戸建住宅が注目されています。

「結局、築年数はどのくらいのものを選べば良いのか？」と迷うことがあるかもしれません。

その際にリノベーション会社の営業さんから聞いた簡易的な目安があります。

「自分の年齢よりも築年数が若い物件を選ぶと、購入後の自分の代では十分に持ちこたえられます」とのことです。

例えば、35歳の人が購入するなら、築35年以下の物件を選ぶという考え方です。

自分の年齢 > マンションの築年数

シンプルで納得できる答えだと思います。

あとは、自分たちのライフプランに応じて検討することが大切です。

正直なところ、築年数に関係なくライフプランによっては問題ない場合も多いですが、安い物件を選んでリノベーションする際は慎重に判断する必要があります。

今回も購入者目線での記事となっておりますので、ぜひ最後までご覧ください。

この記事を読むとわかること

適切なマンションの管理状況とは？？

管理状況と良い物件と聞くと、共有部分がきれいだから管理が行き届いていると思うかもしれませんが、これは賃貸物件には当てはまります。

しかし、中古マンションの場合、重要なのは修繕計画です。

マンションには、大規模修繕というものがあります。

これは、外壁の塗り直しや防水工事、共用部分の改修、古くなった設備の交換などを含みます。

大規模修繕は、建物の状態を保ち、長持ちさせるための重要な作業であり、通常10年から15年ごとに行われます。

大切なのは、この修繕が計画通りにきちんと実行されているかどうかです。

計画時から破綻していることは少ないと思われますが、築10年未満の物件を購入する場合、初回の修繕がまだ行われていない可能性がありますので注意が必要です。

一方、築30年の物件であれば、2回以上の大規模修繕が行われていることを確認する必要があります。

「修繕計画なんてわからない」「どこで入手すればいいの？」と思うかもしれませんが、そのためにリノベーション会社が存在します。

信頼できる担当者であれば、プロのノウハウを活かして適切に対応してくれます。

何をチェックすべきかを確認し、具体的な内容の判断はプロに任せるのが賢明です。

そのために仲介手数料を支払う価値があると言えるでしょう。

マンションの構造について

一般的に、マンションの構造としては鉄筋コンクリート造（RC造）が多く採用されています。

設備関連は交換可能ですが、RC造そのものは交換することが実質的に不可能です。

RC造の法定耐用年数は47年と定められていますが、これは建物の実際の寿命を示すものではありません。

実際の寿命は65年以上、あるいは100年以上とも言われています。

現在、RC造の建物が少ないため、確実なデータが不足していますが、家電や自動車と同様に、対応年数よりも長く使用できるのが一般的です。

住宅も同様に、メンテナンスが重要です。

コンクリート自体には手を加えることはできませんが、コンクリートを覆う塗装やタイルは交換可能です。

また、修繕時にコンクリートのひび割れ等を適切に処理すれば、RC造は長生きする確率が高まります。

この修繕が大規模修繕に該当します。

私自身、ゼネコンで勤務している経験から、品質に対する要求は特に厳しいと感じています。

大手ゼネコンは、中小のゼネコンに比べて品質管理が厳格です。

実際に私の会社も、官庁工事で求められる品質基準よりも自社の基準が厳しいです。

マンションの営業さんが「スーパーゼネコンの清水建設の施工ですから、良い建物です」といった営業文句を使うのは、このような背景から来ていると考えています。

私自身も、多少の金額差であれば、大手ゼネコン施工の物件を選びたいと思うことが多いです。

マンションの設備機器について

設備機器の寿命は、構造に比べてかなり短いです。一般的に、設備機器は約10〜30年で交換が必要になります。

購入前に更新されていると気持ち的には嬉しいですが、実際にはそれほど気にする必要はありません。

専用部（例えばエアコンや給湯器）が前のオーナーによって交換されていれば、販売価格に含まれて高くなることがありますが、交換されていなければ、安く購入できる可能性があります。

共有部に関しては、必要に応じて変更が可能です。

以下は、代表的な設備機器の寿命（交換目安）です。

設備機器の寿命は短いですが、必要に応じて交換が可能であるため、あまり心配する必要はありません。

購入前に確認しておくと良いでしょう。

築浅〜築古の各々のメリットデメリットを知る

ここでは、築浅から築古までのマンションのメリットとデメリットをまとめました。

例として、年齢を35歳としていますので、ご自身の年代に当てはめてご参考にしてください。

（築浅）築10年のマンション　購入者：35歳

予算に余裕があれば、選択肢が豊富になります。

例えば、定年時に築35年のマンションを売却して住み替えることも可能です。

また、子供が巣立って夫婦二人になった際にマンションを売却することも選択肢の一つです。

ただし、購入時には新築マンションほどではないものの、それなりの金額が必要です。

予算が確保できれば、無難な選択肢と言えるでしょう。

（築中）築30年前後のマンション　購入者：35歳

マンション価格は、築年数が増すごとに緩やかに下がっていきます（グラフ参照）。

築55年の物件も市場で取引されており、個人的にはこのタイミングが狙い目だと考えています。

理由としては、程よい状態の物件を比較的安く購入できる点が挙げられます。

また、共有部分がそれほど古臭く感じられないことも大きな利点です。

加えて、築年数が進むと設備のリニューアルが行われていることが多く、快適に過ごせる可能性が高いです。

選択肢としては、定年までこのマンションに住み、老後にはマンションを売却して田舎に移住するという方法も考えられます。

個人的には、コストとリスクのバランスが非常に良い選択肢だと思います。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構　「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」

（築古）築40年のマンション　購入者：35歳

この選択肢は、最も狭いと言えます。

定年時には築65年、70歳の時には築75年となります。

終の住処として利用するには問題ないかもしれませんが、マンションを売却して住み替えるのは現実的に難しいかもしれません。

最大のメリットは、理想を最も安価に実現できる点です。

しかし、ライフプランが変わった場合には、物件が売りづらくなる可能性があり、かなり安く売却するリスクも考慮する必要があります。

将来的に資産（退職金など）が多く見込めるが、住宅費用を安く抑えたい方には、良い選択肢となるでしょう。

今後の動向

2021年時点で築60年以上のRC造マンションは20万戸以上存在し、2031年には115万戸に増加すると予測されています。

その後も増加し続ける見込みです。

現在、各団体や企業では対策を講じ始めており、特に寿命延長への取り組みが活発です。新技術や新材料の研究開発が進められており、大学との共同研究やオーナー向けのメンテナンスセミナーなどの啓発活動も行われています。

多くの不確定要素があるものの、この寿命の問題は今後、日本全体の大きな課題になることは間違いないでしょう。

建物の状態を見極める調査力に定評のある会社を知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。

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【2026年】ゼロリノベの評判・口コミ｜一級建築士が悪い評判まで徹底検証

【まとめ】中古マンションの築年数問題を解決

結論として、RC造の実際の寿命は法定耐用年数をはるかに超える可能性がありますが、適切な管理が不可欠です。

建物の状況を定期的に調査し、必要な対策を講じることで、長期にわたって安全で快適な住環境を維持することができます。

購入後も理事会に任せっぱなしにせず、自分の資産として積極的に関与することが重要です。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

リノベーションの魅力を発信しております。関連記事を読んでいただくと理解が深まると思います。ぜひご覧ください。

「未公開物件」って、なんだか特別な響きがありますよね。

私もリノベーション用のマンション探しを始めたとき、「リノベーション前の物件を購入すれば、もっとお得に理想の住まい作れるんじゃないかな？」と思いました。

ロジックは下記になります。

「よし、リノベーション前の物件を探せばいいんだ」と思いました。

ここで問題が発生しました。

リノベーション前やリフォーム前の物件の探し方がわかりませんでした。

SUUMOやアットホームで探しても多くは、リフォーム済みの物件です。
以前の居住者が住んでいたままの状態で販売されている物件がそのまま出ていることは稀です。

理由は簡単です。

中古マンションを購入して、中古マンションを購入する多くの人が「そのまま住める状態」を求めているからです。

わざわざリノベーションの手配をして、全体的には少数派だからです。

リノベーション会社の個別相談会で「未公開物件を探している」と相談してみました。

「実際、一般の人が個人で探すことは難しい」との回答でした。

そんなに甘いものでないことがわかりました。

では、一般の人が未公開物件を手に入れるにはどうすればいいのか？
その方法は大きく分けて２つあります。

①は難易度が高いです。

おすすめは②になります。

しかし、単純に②の不動産屋を探すのは危険です。

リノベーションをする目的であれば、絶対にリノベーション会社を選ぶべきです。

未公開物件の取扱があるリノベーション会社を選ぶ必要があります。

このブログでは、未公開物件の取り扱いがある【マイリノ】と【ゼロリノベ】に注目してみたいと思います。

リノベーション会社にはノウハウがありますので、ここは外せないポイントになります。

今回も購入者目線の体験談を基にブログにしております。

最後までご覧ください。

こんな人に読んでもらいたい

未公開物件のメリット

リフォーム前の物件で購入でき、不要な費用を削減できる

売り出し前のリフォーム後の物件だと、そのリフォーム費用も物件費用に載せられてしまうので、高くなりますが、未公開物件の多くは、リフォーム前の物件のため、リフォーム費用分安く購入できる可能が高いです。

マンションのリノベーションの相場は、1㎡あたり15万～20万円程度とされています。

60㎡のマンションをリノベーションする場合、金額はおよそ900万円となります。

つまり、SUUMOなどで「リノベーション済み」として4,000万円の物件が掲載されている場合、リノベーション前の状態であれば物件価格が3,500万円程度だった可能性があります。

条件に合った未公開物件を見つけられれば、最低でも数百万円規模のコスト削減が期待できるのは間違いありません。

好条件の物件に出会える可能性が高い

未公開物件は、立地や間取りなど条件が良く、広く公開しなくても買い手がつくと見込まれる優良物件であることが多いです。
希少性の高い物件や人気エリアの物件も含まれることがあります。

周辺相場より価格が安い場合がある

売主の事情や早期売却希望などにより、周辺の公開物件よりも価格が安く設定されることがあります。価格交渉もしやすいケースもあります。

競争相手が少ない

一般公開されていないため、購入希望者が限定され、競争率が低くなります。そのため、先着順の申込みで有利に進められることが多く、希望の物件を他の人に取られるリスクが減ります。

交渉が有利になる場合がある

売主の事情（早期売却希望やプライバシー保護など）で未公開にされている場合、価格交渉がしやすくなることもあります。

未公開物件のデメリット

私も実際探しましたが、未公開物件を手に入れることは運次第です。

未公開物件のデメリットは下記になります。

ほしいエリアの物件が出てくるとは限らない

リノベーション会社にお願いして、情報をもらいましたが、数ヶ月経っても条件にあう物件は見つかりませんでした。

運次第になりますので、長い目で見るしかありません。

物件が出てこなければ、許す範囲で範囲を広げることも得策の1つです。

未公開物件を取り扱っている会社に依頼するのが条件

未公開物件を紹介してくれる業者との完成まで共にすることになります。

同じ位置に新しいキッチン交換やクロスの張替えのみのリフォームであれば、未公開物件の取扱がある仲介業者で問題ありませんが、間取りを変更するリノベーションであれば、リノベーション会社からの紹介は不可欠です。

リノベーションを成功させるのは、良いリノベーション会社を見つけることです。

良いリノベーション会社の条件の１つは、リノベーションに対してのノウハウです。

リノベーション会社で未公開物件を取扱いがある大手会社は、【マイリノ】と【ゼロリノベ】になります。

そもそも、リノベーション会社で未公開物件の取扱いある会社が少ないです。

他にもあるとは思いますが、私自身が体験していないので、今回は省かせていただきます。

次項で未公開物件を取り扱っているリノベーション会社の紹介をします。

未公開物件の探し方

未公開物件の探し方は2つあります。

地元の不動産業者に依頼する

この方法はおすすめしません。

ダメ元で聞きに行き、条件を伝えて、物件が出たら連絡をしてもらるようにする程度にしましょう。

聞きに行った時点で、一般的の人は見れないとサイトで探すと言われて、レインズ（不動産流通標準情報システム）の物件を紹介されるのが関の山です（レインズの物件であれば、SUUMOやアットホームに掲載されています）

また、あなた自身にリノベーションの知識や図面を理解する能力がない場合、購入後に希望する間取りに変更できない可能性が高くなります。

そのため、この方法は避けてください。

未公開物件を取扱がある不動産屋（リノベーション会社）を探す

ネットで「未公開物件　中古マンション」と検索すると色々出てきますが、リノベーションを生業としていない会社が多いです。

クドいようですが、リノベーション目的であれば、リノベーション会社に依頼することをおすすめします。

次項で未公開物件を取り扱っているリノベーション会社の紹介をします。

下記は「リノベーション会社の選び方」についてまとめた記事です。ぜひご覧ください。

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未公開物件の取扱があるリノベーション会社

リノベーション会社にも未公開物件を案内している会社があります。

リノベーション会社には、自社で不動産部門をもっている会社もあり、元々は不動産部署から発展して、リノベーション部署を置いている場合もあります。

そのため、一般的な買い取りもしていて、自社でリノベーションをしている場合もあります。

「マイリノ」　仲介手数料が半額や無料がメリット

個別相談会の際に、原則は旧耐震基準の物件の取扱はないというのが会社の方針とのこと。

会社で不動産を入手して、その物件をリノベーションして販売していることが多い印象でした。

施工実績も多く、2023年6月時点の施工実績は5,000件を超えてます。

「施工実績が多い＝ノウハウがある」という点で、失敗するリスクは限りなく低いと考えられます。

【マイリノ】についてまとめた記事です。ぜひご覧ください。

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また、マイリノは仲介手数料が半額です。自社物件であれば、仲介手数料無料もなり、気に入れば選ぶべきです。

個別相談会も頻繁に行っており、とてもわかりやすく説明してくれますので、少しでもHP見て気になるようであれば、資料請求と個別説明会の参加をおすすめします。

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【マイリノ】

「ゼロリノベ」　気軽に参加できるのがメリット

ゼロリノベはマイリノと逆で資産性のある物件であれば、旧耐震基準の物件も紹介していくスタンスです。

ゼロリノベは、説明会をオンラインで行っており、気軽に参加しやすいです。

ZOOMで行っており、顔出ししなくていいので、改まらなくいいのがよかったです。

講義のようなイメージで、勉強になりました。

未公開物件はメルマガで届くのも気軽でよいです。

ただし、自分が希望しないエリアや条件も届きます。一斉送信のようです。

宝くじのように、「今回で希望する物件がくるのでは？」と思いながらメールを見ていくのがとても楽しかったです。

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ゼロリノベ

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物件ネットワークが強く、掘り出し物件に出会いやすい会社を知りたい方は、こちらも参考にしてください。

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【2026年】リノベ不動産の評判・口コミ｜一級建築士が「やめとけ」の真偽まで徹底検証

【まとめ】未公開物件の探し方

未公開物件の魅力と探し方をわかってもらえましたか？

魅力はなんといっても、「コストを抑えられる」ことです。

数百万円のコストカットは可能です。

未公開物件の探し方は下記の2つになります。

希望のエリアを広げれば、可能性は上がりますが、私たちのようなピンポイントの駅であると可能性は低いです。

正直、運次第となります。

また、未公開物件の取扱がある会社を闇雲にあたるのではなく、リノベーション会社で未公開物件の取扱がある「マイリノ」と「ゼロリノベ」をおすすめします。

まずは資料請求や個別説明会の参加をおすすめします。

非常に勉強になりますので、有益な時間を過ごすことができます。

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【マイリノ】

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ゼロリノベ

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