【徹底ガイド】購入者目線でのリノベーションの進め方｜注意すべきポイント

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リノベーション体験談ブログ

リノベーションしたいけど、何から始めればいいの？って思う人は多いのではないでしょうか。
新築であれば、住宅展示場・SUUMOカウンター・マンションのモデルルームに行けば、マイホーム計画が進んでいきます。

私は「リノベーション＋中古マンション」で理想なマイホームを手に入れました。
この経験を基にリノベーションの失敗しない進め方を解説します。

今回も「購入者目線」での記事になっておりますので、ぜひ最後までご覧ください。

前提条件として絶対にやること

リノベーションを成功させる絶対条件があります。

①物件を探す前に、リノベーション会社を探す
（リノベ会社と一緒に物件を探す）

リノベーションを前提に家探しをするなら、物件を探す前に、まずリノベーション会社を探しましょう。

絶対にやってはいけないことは、「物件を決めてからリノベーション会社を探すこと」です。
その時点で 「間取りが思ったより変えられない」「リノベ費用が足りない」 など、取り返しのつかない事態になる可能性が高まります。

②ワンストップ型リノベーション会社を選ぶこと

リノベーションをするなら必ずワンストップ型のリノベーション会社を選びましょう。
リノベーションにおけるワンストップサービスでは、物件探しから設計、施工、さらには住宅ローンやアフターサービスに至るまで、すべてのプロセスを一つの会社で完結させることができます。

下記は「ワンストップ型リノベーション会社」についての記事です。ぜひ参考にしてください。
＞＞＞【実体験から語る】ワンストップ型リノベーション会社をおすすめする4つの理由

マイホームを手に入れるスケジュール

まずは全体的スケジュールと何をするべきかを把握しましょう。

スケジュール

あなたがリノベーションをしたいと思ってから入居するまでは、おおよそ6〜12ヶ月で入居できるようになります。

ステップ

STEP 1　ライフプラン作成

「ライフプラン」というと聞くと、大掛かりに感じるかもしれませんが、賃貸と違い、住宅を購入すると多くの人は終の住処になります。

まずは、自宅でライフプランを作成することをおすすめします。

ライフプランを作成する前に、闇雲に行動するのは避けるべきです。
逆に、ライフプランが完成すれば、どんどん行動に移すことができます。

全てを叶えることができるのは、金持ちだけであるという現実です。

多くの人は、予算ありきで、エリアや広さが決定します。
この内容を決めるにあたり、以下のを考えることが重要です。

住宅購入はバランスが重要です。

下記は「ライフプラン」についての詳細記事です。ぜひ参考にしてください。
≫≫【初めにやること】ライフプランを見据えた中古マンション選び

関連記事です。ぜひ参考にしてください。
≫≫【2025年版】中古マンション＋リノベーションの総額はいくら？費用の相場と内訳を徹底解説
≫≫人気リノベーション会社の費用を徹底比較！料金が安いだけじゃ満足できない？

STEP 2　リノベーション会社を決める（最重要）

リノベーション成功の有無は、リノベーション会社選びにかかってきます。
私の経験上、これがすべてと言って過言ではありませんでした。

リノベーション会社を選ぶ上で、最低限の守るべきルールは下記の2点を厳守しましょう。

ワンストップ型がリノベーション会社を探すことは容易にできます。
豊富な実績を持っている会社を選ぶことも忘れず行ってください。

年間50〜100件以上のリノベーション施工を行っている会社を選びましょう。

その理由は、豊富なノウハウを持っているからです。
リノベーションは非常に流動的で、中古マンションや戸建てを購入し、解体してみると、思い通りにリノベーションできないこともあります。

実績の多い会社であれば、物件購入前にその問題に気づくことができます。
仮に本当に解体してみないとわからない問題でも、経験豊富な会社であればリカバリーできる可能性が高いです。
一方、経験の少ない会社では、取り返しのつかない問題（予算の大幅オーバー、希望のプランにらない）が発生するリスクが高まります。

リノベーション会社の探し方

「ワンストップ型」「豊富な実績」の条件を満たすリノベーション会社を選びましょう。
ただし、豊富な実績があるリノベーション会社は探しづらいのが本音です。
自称でリノベーション会社と名乗っているが、実際はリフォームメインで物件探しは、別会社へ完全丸投げやリノベーション実績が乏しく頼りないケースも発生しますので、会社の見極めが非常に重要になります。

「ちょっと自分で探すのに自信ない」と思っている人は、2つの条件を満たすリノベーション会社でおすすめできる6社を紹介します。

ぜひ資料請求・セミナー・個別相談会に参加をしてみましょう。
後ほど、おすすめリノベーションで各会社の特徴を説明します。

本当のリノベーション会社の個別相談会に数社参加すると、自称リノベーション会社の選別はできるようになります。そのような意味でも個別相談会に参加をおすすめします。

下記は「リノベーション会社の選び方」についての詳細記事です。ぜひ参考にしてください。

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【後悔しない・騙されない】リノベーション会社の選び方｜たった2つのルール

各リノベーション会社のHPをチェックし、資料請求をして、セミナー・個別相談会に参加

選んだ会社の特長や施工事例を見て、自分と相性の良いリノベーション会社を絞っていきます。
絞った会社に資料請求をしましょう。資料請求は無料です。資料請求を驚きますが、想像以上にしっかりとした資料が届きます。

資料請求の書類を見て、少しでも「いいな」と思ったら、セミナーや個別相談会に参加しましょう。

最低でも5社以上のセミナーや個別相談会に参加し、実際の雰囲気や対応を確認してください。その上で相性の良いリノベーション会社を選びましょう。

「資料請求・個別相談会」についてまとめた記事です。ちょっとでも不安を持っている人はぜひ読んでください。

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【本当に無料なの？】資料請求・個別相談会・セミナー・完成見学会の疑問解決！

相談会やセミナーに参加することで、各社の強みや提案力を比較でき、最終的にはトータルで最も信頼できる会社を選び、一緒に理想の家づくりを進めていくことが大切です。

リノベーション会社と契約

次のステップ（物件探し）に進むためには、リノベーション会社との契約が必要です。一般的に、契約時には手付金（コンサルティング料金）を支払うことになりますが、相場としては3〜10万円ほどです。

この手付金は、最終的に工事費用に充当されるため、心配はいりません。

【Ｑ＆A】資料請求や個別相談会に参加すると、しつこい営業をされるの？

セミナーや相談会に行くと、しつこく営業されないの？

僕が今まで行ったリノベ会社の相談会やセミナーでは、しつこい営業はなかったよ。
翌日、お礼のメールが来たくらいだよ。

【やってはいけないこと】1社だけの検討で会社を決めること

リノベーションは魅力に溢れています。セミナーや個別相談会に参加すると「今すぐ、リノベーションをやりたい」に思ってしまいます。

「なんとなく良さそう」だけで契約するのは非常に危険です。

必ず各リノベーション会社を比べてください。「比べる対象」があって初めて良し悪しが分かるからです。

このセクションの関連記事です。ぜひ参考にしてください。
≫≫地方都市での失敗しないリノベーション会社の探し方｜全国対応リノベ会社も紹介！
≫≫【リノベーションマンションの資産性アップ】R1住宅を一級建築士が徹底解説

STEP 3　物件選び　

リノベーション会社が決定すると、次は物件選びになります。
事前に希望していた条件に合う物件が見つかると、リノベーション会社から「こんな物件がありますが、いかがでしょうか」というようにメールや電話で連絡がきます。

もし紹介された物件に興味があれば、リノベーション会社がより詳細な情報を集めてくれます。

修繕積立金の情報、駐車場の空き状況など、気になるポイントを事前に伝えておけば、そういった情報も含めて調査してくれます。
また、大規模修繕の記録や、それに対する意見も提供してくれるため、安心して物件選びを進められます。

下記は「リノベーション向きのマンション選び」についての詳細記事です。ぜひ参考にしてください。
≫≫【徹底解説】リノベーション向き中古マンション｜物件選び｜7つの確認事項

【やるべきこと】物件探しの時点で、プランの大枠は決めておく

物件探しの時点で、ある程度のプランは決めておきましょう。
外せないポイントを事前にリノベーション会社の担当者とすり合わせをしてきましょう。

キッチンや水回りの位置を大きく変更希望の人は、後出しすると、理想が叶えられない物件をわざわざ内見していくことになります。

このセクションの関連記事です。ぜひ参考にしてください。
≫≫【未公開物件の探し方】リノベーション前の中古物件の入手方法と魅力
≫≫【住宅購入者必見】中古マンションの資産性 「死ぬまで、その家住みますか？」
≫≫【結局築何年まで住めるの？】中古マンションの築年数問題を解決

STEP 4　物件内見

紹介された図面や写真で良い物件が見つかると、次は内見のステップに進みます。

リノベーション会社の担当者が同行してくれるので、とても心強いです。

共有部のチェックの時点で「違うな」と感じれば、その物件は諦めましょう。
私は立地や値段、広さのバランスが非常に良い物件が見つかり、ほぼ決まりだなと思い内見に行きました。
しかし、行ってみると管理状態が悪かったため、物件を諦めました。
（ゴミの放置や騒音トラブルの張り紙が多い）
部屋の内部であれば、お金をかければ解消できる問題がほとんどのですが、共有部は変えることができません。
直感的になんか違うなという物件は、潔く諦め、次の物件を探すことを推奨します。

内見のポイント（通常マンションに対して）

自分たちは、実際に住むことを想定し、変更ができない共有部分の状態、バルコニーからの眺めや音の問題など、生活面での細かいポイントをしっかり確認することをおすすめします。

部屋の中のチェック時には、必ず窓を開けましょう。
閉まっていると、引っ越してからこんなはずではなかったという問題を回避できます。

特に線路、幹線道路、消防署、警察署、学校、工場の近くでは、音の問題がつきまといます。
判断できないのが夜の音の問題です。夜の方が音が遠くまで届きますので、本当なら夜に内見もしたいところですが、現実問題不可です。
気になる点があれば、夜に物件近くに行き、音の確認することをおすすめします。

内見のポイント（リノベーションに対して）

この項目はあなたの担当者がチェックしているかを確認しましょう。

担当者が、あなたの理想が叶うかをチェックしてくれます。
担当者の腕の見せ所です。内見に行くとわかりますが、部屋の寸法をひたすら測ります。
のちのち、図面化するために、必要な作業です。

下記は「リノベーション用マンションの内見時のポイント」についての詳細記事です。ぜひ参考にしてください。
≫≫【購入者目線】リノベーションマンションの内見で押さえるべき3つのポイント

売主がいる場合も多い（いたらラッキー）

売主さんと直接会えたらラッキーです。
もちろん、売主さんは少しでも高く売りたいので、悪いことは言いませんが、実際の良い点や隣人に関する生の意見を聞くことができます。

また、ゴミ出しのルールやリアルな管理状態についても教えてくれます。

私自身も居住中の物件を見に行った際に売主さんと会うことができ、さまざまな情報を教えてもらいました。

STEP ５　物件申し込み

内見で気に入った物件が見つかった場合、申込書を記入して次のステップに進みます。

当然ですが、軽い気持ちでの申し込みは避けるべきです。

個人的な意見としては、最低でも5件は内見することをおすすめします。

特に引っ越し経験が少ない方は、複数の物件を見ることで、自分の基準や優先事項が明確になります。

内見までは比較的のんびり進められますが、申込後は一気にペースが速くなります。

理由としては、ローン関連の手続きや必要書類が多く、また、大まかなリノベーションプランを決定する必要があるため、スケジュールがタイトになることが一般的です。

下記は「マンション購入前の注意点」についての詳細記事です。ぜひ参考にしてください。
≫≫【マンション購入申込み前の注意点】リノベーションにおける4つの確認事項

物件の値引き交渉をする

物件の申込みと値引き交渉が可能になります。
目安として「価格の下2桁の値引き」は可能性が高いとされています。

下記は「中古マンションの値引き交渉」についての詳細記事です。ぜひ参考にしてください。
≫≫【中古マンション購入の値引き交渉】事前準備と値引き失敗の最大リスク

値引き交渉ってなんだか緊張するな

安心して。
すべて担当者がやってくれるから、希望金額を自分の担当者に伝えるだけだよ

【やるべきこと】住宅ローンの事前審査を通しておく

あなたが行うべきことは、「住宅ローンの事前審査を通しておく」これだけです。

値引き交渉は、購入する意思が重要です。
売主からすると、買うか買わないかわからない人との値引き交渉には意味を感じないはずです。

その意思表示の一つとして、「住宅ローンの事前審査を通す」ことが大切になります。

あとはリノベーション会社の人にお任せで問題ありません。
担当者は不動産交渉のプロですし、リノベーション会社の選び方を間違えなければ、きっとあなたの手助けをしてくれます。

下記は「住宅ローンの事前審査（仮審査）」についての詳細記事です。ぜひ参考にしてください。

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【中古マンションの住宅ローン】事前審査（仮審査）を複数の銀行にするべき3つの理由

STEP 6　住宅ローンの事前審査（仮審査）

住宅ローンの事前審査（仮審査）は、一般的には、STEP5の物件申込みと同時期になります。

個人的には、目星を付けた物件がある場合、内見の準備と同時に事前審査を進めておくことをおすすめします。

事前審査に必要な書類や情報は、あらかじめ準備しておくとスムーズです。

事前審査（仮審査）は複数の銀行に審査を出すこと

事前審査は、少なくとも5社以上に出すことを推奨します。

審査結果は、通常2〜3日以内に得られますが、長くても1週間程度で結果が出ることが多いです。
複数の銀行の審査を受けることで、より有利な条件でのローンが見つかる可能性があります。

下記は「住宅ローンの事前審査（仮審査）」についての詳細記事です。ぜひ参考にしてください。

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【中古マンションの住宅ローン】事前審査（仮審査）を複数の銀行にするべき3つの理由

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【超初心者向け】住宅ローン 変動金利と固定金利は結局どっちがいいの？

STEP 7　設計（デザイナー）打ち合わせ

リノベーションの設計打合せでは、間取りや内装、設備などの仕様を決めていきます。
その内容を基に見積を作成してもらい、工事着工になります。

下記は「設計打合せ」についての詳細記事です。ぜひ参考にしてください。

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徹底ガイド【設計打合せ編】後悔しないマンションリノベーションの進め方

リノベーションの打合せ回数は5〜6回の打合せで2.5〜3カ月

設計打合せは、一般的に2週間に1回の打合せになります。
5〜6回の打合せで2.5〜3カ月かかります。
非常にテンポよく進めていかないと日程が後ろにズレ込んでいきます。

ここで多くの人が問題が発生します。5〜6回で終わらない人が多いという点です。
打合せ回数が多くなることで、あなたにとってはデメリットになります。

打合せ回数が増える＝2重視支払い期間が増える→費用が増える

「打合せの回数が増える→着工が遅れる→費用が増える」です。

なぜ、費用が増えるかは「2重の支払期間」が影響します。

リノベーションをする人の多くは 「賃貸→新居」 への住み替えになります。
リノベーション工事中は「家賃支払い＋住宅ローン」になり、費用が2重で発生します。

さらに、マンション購入の場合は 管理費・修繕積立費 も加わるため、住んでいないのに支払いが発生します。

2重払い＋管理費＋修繕積立費の費用負担は非常に無駄です。

着工が1ヶ月伸びただけでも170,000円の損をします。

多くの人がプランがまとまらず、購入した物件を引渡しを受けたにもかかわらず、工事の着工ができません。
理由は間取りがまとまらないためです。

設計打合せでやるべきこと

回数が増えないために何をすればよいのか？は下記の3つになります。

打合せが次回の打合せ内容の打合せにならないようにしましょう。
リノベーション会社すると、着工が伸びることに対してのデメリットは少ないです。むしろ他の仕事と並行してできるので、メリットがあるくらいです。

効率よく進める方法

効率よく進めるには下記の2点を行いましょう。

このセクションの関連記事です。ぜひ参考にしてください。
≫≫【予算が合わない人必読】リノベーション費用を抑える２つの方法とNG事例
≫≫【保存版】一級建築士が解説｜マイホームに最適なフローリングの種類と選び方
≫≫【最大100万円も費用減も夢じゃない！】お得にリノベするなら、ショールームを回ろう
≫≫【適切なタイミングと事前準備】ショールームに行って後悔しないリノベーション

STEP 8　物件売買契約

住宅ローンの事前審査が通過すると、次は物件売買契約の段階に進みます。
この段階では、契約内容が確定し、簡単にはキャンセルできなくなりますので、慎重な確認が必要です。

雰囲気に流されず、契約前に必ず家族全員で最終確認を行いましょう。
数千万のお金が関わる重要なステップですので、十分に慎重に判断することが大切です。

手付金が必要になる

自動車購入時の頭金のイメージがわかりやすいかと思います。

手付金はいくら必要か？

中古マンションの手付金の相場は、物件価格の「5～10％」が一般的です。

契約を進めるに上で、お金が必要になります。
ここで問題になるのは、フルローンで住宅購入をする予定の人は、住宅ローン融資より先に現金が必要になります。

契約締結後にをキャンセルすることはできるのか？

物件契約後に契約を破棄することは可能です。
ただし、最低でも契約を手付金を破棄する必要あります。

段階的に買主（あなたの負担額が変わります）

契約の履行に着手するまで

手付金の放棄による解約で契約を破棄できます。

売主が契約の履行に着手した場合

売主が契約の履行に着手した場合は違約金を支払う必要があります。

違約金の相場は「売買代金の10～20％」が目安とされています。

なお「物件契約」に関する疑問を解決する記事も執筆中ですので、公開をお待ちください。

STEP 9　請負工事契約

ここでリノベーション会社との工事契約を結びます。
この段階まで進むと、夢のマイホーム完成まであと一歩です。

契約前に下記の項目を確認しましょう。

リノベーション会社と工事請負契約書をした後に、契約を解除する場合は、違約金（キャンセル料）が発生します。

下記は「リノベーション工事の請負契約時の確認事項」についての詳細記事です。ぜひ参考にしてください。
≫≫【知らないと数百万円損】リノベーション工事請負契約時に7つの確認事項

STEP 10　住宅ローン本審査申込

住宅ローンの本審査は、請負工事契約が完了してから進める必要があります。

ローンの本審査に必要な資料として、請負工事契約書が含まれるためです。
リノベーションのプランをある程度、確定させることが必要です。

おそらくリノベーション会社から勧められるのは、金額を多めにローンの本審査を通すことです。
本審査で申請した金額は、上げることはできませんが、金銭消費賃借契約(住宅ローンの契約)までは下げることはできます。（住宅ローンの融資実行日の1〜2週間前に契約するのが一般的）

ここでのポイントは、借りれるから借りるのではないです。返済できるかがポイントですので、やみくもに審査が通りそうだからと金額を上げないことです。
金額のブレもあるので、若干は多めに申請しておいた方が無難なのは事実です。

事前審査同様、複数の銀行に審査を出すこと

事前審査も複数の銀行に申請を出すことを勧めましたが、本審査も同様に複数の銀行に提出しましょう。（4銀行以上がおすすめ）

下記は、複数の銀行に本審査をする3つメリットです。

下記は「住宅ローン本審査」についての詳細記事です。ぜひ参考にしてください。

あわせて読みたい

【住宅ローン】本審査を複数の銀行にする3つのメリットと金利が下がった体験談

STEP 11　金銭消費賃借契約(金消契約)

住宅ローンの本審査が無事に通過すると、正式にお金を借りる契約が結ばれます。
住宅ローンの融資実行日の1〜2週間前に契約するのが一般的です。

金銭消費賃借契約までに銀行から借りる金額を決める必要があります。
この時点で、間取り（プラン）が決まっていないと、必要以上に住宅ローンを借りてしまうや不測事態のお金がないということになり得ます。

STEP 12　物件残代金決済・鍵の受取・所有権移転

売主に残代金を支払い（融資実行）、所有権移転登記を行うと、物件があなたのものになります。
この時点で、住宅ローンの支払いも開始になります。

通常、あなたが住宅ローンを借りる銀行で買主（あなた）と売主、司法書士、仲介業者でこの移転登記手続きなどを行います。
売主の銀行口座に振込が確認され、鍵の引き渡しや書類記入などを行います。
この行事は、銀行とのやり取りが必要なので、平日に行われますので、仕事を休む必要があります。

火災保険の加入（住宅ローンの必須条件）

所有権移転のタイミングで火災保険の加入が一般的です。
多くの銀行で融資の条件になっています。

火災保険の加入方法の下記の3パターンになります。

保険なので、安心を買えば、保険料は上がりますので、自分にとって納得できる点を見つけることが重要です。

火災保険料の節約方法

私も中古マンション購入時に提示された火災保険の概算は「5年間で250,000円」でした。
そんなに必要なのかと1度は納得しかけましたが、自分でなぜこんなに高いかを分析し、保険料を「5年間で33,000円」としました。

同じ内容の保険に入るなら、安いのに入るのが必須です。「何かあったときの対応がいい」のに惹かれて入るのはやめましょう。保険の保険に入るようなものですので、割り切って考えることがポイントになります。

下記は「火災保険・地震保険」についての詳細記事です。ぜひ参考にしてください。
≫≫【中古マンションの火災保険選び】保険料の節約ポイント4選
≫≫【中古マンションの地震保険は不要】知っておきたい3つのポイント
≫≫【水災保険は必要？？実例でコスト比較】水害と住宅購入のリスク

STEP 13　リノベーション工事着工

ここからは、リノベーションの進捗を定期的に確認し、夢へのゴールが近づいていることを実感できます。工事の進捗確認は非常に重要です。

イメージと違う点があった場合には、この段階で調整が可能です。

次のステップに進むと、後戻りが難しくなるため、しっかりと確認して納得のいく結果を目指しましょう。

STEP 14　解体完了時検査、中間検査、完了検査

最終チェックの段階では、気になる点は遠慮せずに伝えましょう。

ただし、クロスの傷など細かい点については、あまり気にしなくてもよいかもしれません。

この段階で「これがこうだ」と言っても始まらないため、事前の現地確認の際に大きな問題点をしっかりとチェックしておくことが重要です。

STEP 15　工事完了・引越し・アフターサービス開始

お疲れさまでした。

リノベーションのプロセスを進めるのは大変ですが、最終的に自分が満足できる住宅に住むことは、確かに仕事の励みになりますし、思い出もたくさん積み重なりますよね。どんな家が完成するか楽しみですね。

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【リノべる。を選ぶ理由】一級建築士が口コミ、評判、体験談を基に徹底解説

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【まとめ】購入者目線でのリノベーションの進め方

大事なポイントは、下記です。

ライフプランをしっかり固めることは非常に重要ですね。

特に、家族構成や仕事の変化に応じて、住まいのニーズも変わることがあります。

リノベーション会社を選ぶ前に、ライフプランを完成させることで、より具体的で適切な選択ができるようになります。

並行して進めると、プランがぶれてしまう可能性があるので、しっかりとした計画を立ててから次のステップに進むのが良いですね。

リノベーション会社の選定にはミスが許されません。

そのため、最低でも3社の相談会に参加することが必須です。営業マンが人柄が良いからといって、必ずしも仕事ができるとは限りません。

リノベーション会社のペースで進めるのか、自分たちのペースで二人三脚で進めるのかは大きな違いがあります。

企業は利益を求めるのが当然であることを理解して進めることが重要です。

ビジネスでは、利益を最大化するために、利益を取りやすい相手から多く取り、取りにくい相手からは最低限取るのが定石です。

ここまでお話を聞くと、否定的な意見が多くなっているかもしれませんが、リノベーション会社自体は非常に優れています。

リノベーション会社を通さずに満足のいくリノベーションを完成させるのは難しいでしょう。数百、数千のプロジェクトをこなしてきたノウハウは非常に有用です。

手数料が工事費に含まれていても、その価値は十分に納得できます。

ライフプランがまとまったら、まずはリノベーション会社に相談することをおすすめします。

今回のブログは、リノベーションの基本的な流れを広く浅くカバーしています。

さらに詳しい情報が必要な方は、関連記事を読んでいただくと理解が深まると思います。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

fu-fu

　
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